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空置率超22%!空置税出台的可能性有多大?

2018-11-26 09:32:15 来源: 地产情报站
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相当长的一段时间里,市场上没有传出关于房地产税的任何消息。

最近一次关于房地产税的重磅新闻,还是9月7日,中央各大媒体统一发布的“房地产税法拟5年内提请审议”的人大立法规范。

此消息一出,房地产税的速出派和缓出派都宣称获得了胜利。

对于这种相互矛盾的争论,我只能赞叹道,中国的汉语寓意深刻,妙不可言!

时间是最好的遗忘剂,就在大家逐步淡忘这件事情的时候,一则重磅消息打破了这份平静。

国务院参事、住建部原副部长仇保兴近日表示:

应将房地产税分拆成能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税和物业税四个税,来烫平房地产泡沫。

仇保兴提到,中国房屋空置率比较高,像鄂尔多斯空置率达到70%,北京的空置率在10%-20%。而从国际上看,一般推出空置税的国家住房空置率在5%左右。因此,仇保兴说,物业税可以等5年,但消费税、流转税、空置税应先行,从而烫平房地产泡沫。

此消息一出,市场哗然!

尤其是发表此番言论的,并不是通常意义上的所谓专家,其曾经担任职务的特殊性,更能引起了无数人的遐想。

赞成的,反对的,观望的,种种言论不一而足!

空置税这个概念以迅雷不及掩耳之势,被广大人民群众所普及!

02

什么是空置税?

事实上,目前在国内来说,空置税一词暂未有精准的定义。

在国外,一般是指为了充分利用资源,而对空置的居民房屋收取一定量的税收。

而空置税这个词,顾名思义的就是针对既不居住也不出租的房子进行征税。

开征空置税,大多数普通老百姓是什么态度呢?

当然是拥护了,真心希望早日开征!

“我国内地现在的房价也很疯狂,年轻人拼命干一辈子也买不起一套房,全靠6个钱包!是时候跟进一下空置税来抑制房价了!”

在很多人的心中,目前房价居高不下,很大一部分原因就是各种炒房客,投机客,囤房捂盘,进行炒作。造成城市的住房空置率直线上升。

同时近些年来,新闻报道的各种“房哥,房姐,房大爷”比比皆是,陕西神木“房姐”龚爱爱在北京拥有41套住宅,广东陆丰的”房爷“赵海滨坐拥192套房产。

他们囤积的房产更是远远的超出了一般人的认知水平。

正是因为如此,在很多人看来房产空置税就是“富人税”。“劫富济贫”这是天经地义的事情。

从宏观层面,空置税的开征,可以促使炒房客的持有成本增加,促使房价的下跌。

想法很丰满,现实很骨感!

那么空置税真的会是降低房价的灵丹妙药吗?

03

不同于其他经济数据,空置率这个数据并不在国家统计局的普查数据之列。

目前比较权威的有四大类统计口径,包括国际组织、政府部门、学术研究、社会调查。

其使用的标准也没有一个更官方的统一。

一是国际货币基金组织(IMF)的数据:空置面积高达10亿平方米。

但具体的样本选择、数据采集、调查方式等并未对外公布,真实性无法保证。

二是国家电网等政府机构调查数据:空置率超过10%。国家电网将一年一户用电量不超过20度的住房视为“空置”。

三是学术研究抽样调查数据:空置率超过20%

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心历时5年通过对29个省市262个县1048个社区进行分层随机抽样调查显示2013年我国城镇住宅整体空置率达到22.4%

四是社会调查数据:主要城市空置率超过22%。

2015年5月11日至5月20日,腾讯网等机构通过对全国196个城市超过50万网友抽样调查结果显示中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。

从结构上来看,我国三四线城市住房空置率高于一二线城市。

与国际水平相比,我国住房空置率也明显处于相对高位,存在极大的资源浪费。

空置率超22%!空置税出台的可能性有多大?

将迟迟无法出台的房地产税分解成消费税、流转税、空置税和物业税四个税种,根据当前条件满足与否,分阶段推出,给人一种循序渐进从易到难的感觉。

但事实真的如此吗?

仅就空置税而言,或许也仅仅是说起来简单。

空置的标准如何界定?

在“空置税”施行成熟的国家,你的房子在一定时间内没人住,就需要收税了,前提是房子是否有人住,需要登记。甚至是需要自行申报。

但在我国,哪个房子有人住哪个房子没人住,是没人在统计的!并且,多久时间不住算“空置”了呢?

标准,不存在!

假如把年用电20度作为空置标准,那放心,要相信劳动群众的智慧,保证分分钟年用电量到达21度。

自行申报?那更不存在,每年住几天还不是业主自己说了算。实在不行雇人临时居住也是一种办法。

所以说,光是了解这空置率数据是多少,技术难度指数就五颗星了。

何况一个政策的颁布,当然还会涉及更多,比如不同地区空置税收多少合适?空置税率是否实行阶梯制……

特别是目前我国产权登记尚不完善,在不动产登记联网、企业购房实名制、房屋转让关系实名登记后,才有征收的基础。

假如这一切都已经具备良好的条件的话,直接开征房地产税,不是更直接了当一些吗?

征收的对象是谁?

准确度或许不够,我国空置率的相关数据仍揭示了这样一个事实。

我国三四线城市住房空置率高于一二线城市。

那么在征收的对象上来看,反而收入较低的三四线城市的居民,或许将要承担更重的赋税比例。

甚至由于大城市的人口虹吸效应,一二线城市的房屋所有者反而更容易出租自己手中空置的住宅,避免被征收的可能。

这似乎与大多数人的想法相违背,空置税的目的不是一种“富人税”吗?

怎么收入低的人,要交的比例会更高呢!贫富差距不就更加拉大了吗?

如此一来,通过空置税来进行调节目的,基本也就无法实现了。

04

成熟国家或地区是怎么征收空置税的呢?

以和我们关系最紧密的香港地区和制度最成熟的美国为例:

香港——

今年6月28日,香港特区特别行政会议批准征收一手房空置税。

空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”,相当于该单位应课差饷租值的200%,即相当于两年的租金。

需要特别指出的是,征收的目标仅仅是开发商商囤积新开发的楼盘,对企业与个人持有的二手房没有直接影响。

美国——

美国的对于空置率的统计调查更为复杂一些。

美国一共发布了3个住房空置率指标:美国普查局的“人口调查/住房空置调查”、“美国社区调查”,以及由美国住房和城市发展部与USPS合作通过邮政服务记录。三套数据互相补充,相互印证。

其中美国普查局的“人口调查/住房空置调查”应用最为广泛。

美国空置房的定义:在调查时,没有人居住的房屋被视为空置房,除非其拥有人只是偶尔不在。但美国普查局强调,在调查时即使发现有人对该住房占有和居住,但这个人在另外一个地方已经登记了常用的居住地址,那么这套住房仍然被视为空置住房。

结论——

香港:征收仅针对开发商,覆盖面极小,无论是涉及的范围还是征收的难度,都非常有限。对普通民众影响很小。

美国:空置税是与房产税整体政策互相配合的,这得益于整个社会的个人信用体系和法律制度的健全。

无论是调查数据还是税收制度,都非常成熟和透明,得到了很多国家的效仿。

05

在中国楼市的大环境下,任何单独的政策都很难发挥出应有的作用,这或许也是房地产税仍延宕多年,迟迟无法推出的原因!

所以空置税也只是听听就好,难以成为一剂解决房地产市场的灵丹妙药。

建立房地产的长效机制,应囊括法律保障机制、土地供给机制、金融调节机制、住房保障机制、税收调节机制等诸多方面内容。

未来的调控之路还很漫长!

郭雪 本文来源:地产情报站 责任编辑:郭雪
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