上半年北京二手房市场“先扬后抑” 仍为买方市场

政策调控下的北京二手房市场在经历了调整动荡期之后，市场总体表现平稳。

根据住建委网签数据显示，2019年上半年北京二手住宅网签量为72601套，月均网签量约12000套，和去年同期相比小幅下降5%，也是多年上半年成交量的低点。

业内分析认为，这主要有两个原因，一是与收紧的调控政策有关，认房又认贷等政策，让不少改善型需求换房受到抑制，市场成交量有限，另一方面也受供应量剧增的新房市场分流影响。

就月度市场表现来看，北京二手房市场明显表现出“先扬后抑”的特征。

在经历了3月份“小阳春”阶段性释放之后，随后的3个月呈现逐月下滑的走势。尤其是6月份二手住宅网签量11778套，低于上半年月度均值，和上个月相比环比下降14.4%，和去年同期相比交易量则同比下降25.6%。

就价格走势来看，上半年北京二手房价格走势波动平稳。根据麦田价格监测数据，上半年挂牌价格在各个月份之间均出现轻微下降，一定程度上可以看出，卖方价格预期有所走低；而成交均价涨幅在各个月份间出现收窄，主要在于受成交结构影响。

麦田房产分析师告诉华夏时报记者，从目前二手房的量价走势来看，市场仍处于买方市场，挂牌房源的议价空间大，卖房房东的市场预期走低，不少房源均降价达成成交。

总的来看，北京上半年二手房市场表现平稳，一是楼市政策环境整体未变，置换需求这类市场成交的主力仍受入市门槛所制约。二是受新房市场分流影响。具体来看，今年上半年，中央坚持“房住不炒”基调没有改变，房地产金融监管依旧严格，金融政策遏制了房地产杠杆的使用，也让交易难度加大。另一方面，基于新房受“限价”管制以及在价格上有相对优势，在上半年二手房交易量下降的情况下新房成交量却大增。据悉，北京2019年上半年新建商品住宅成交1.6万套（其中限竞房占比约58%），是2018年同期新房成交量的两倍有余。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，在2019年上半年，北京楼市的确出现了明显的小阳春现象，但主要成交量集中井喷在3-4月份，主要原因是信贷短期宽松，叠加部分特价房源刺激。后续因为政策收紧预计，包括公积金国管政策等，市场再次出现退烧现象。在投资需求被抑制下，整体市场很难有根本性的变化。

而对于下半年走势，麦田房产分析师认为，综合来看，预计下半年北京二手房交易量将呈现稳-升-降的小幅波动走势特征。从二手房市场先行指标数据来看，6月二手住宅新增供需量较上个月均有约10%的降幅。同时，6月成交房源中降价房源占比以及整体降价幅度均较上月有所上升，可以看出，当前买方市场较为强势，双方价格博弈有增无减。接下来，卖方价格将有所松动，这在一定程度上带动交易量提升。