疫情影响成交量 上周北京二手房、租房双双下滑

6月22日，贝壳研究院发布数据显示，受市场成交恢复后自然回落，叠加疫情反弹影响，重点城市的二手房市场上周成交量出现较大幅回调。其中，北京周度成交量环比降幅最大，达到41.2%。同期租赁市场的成交量也出现小幅下降，而北京受疫情影响，周成交量环比下降了31%。

北京二手房周成交量环比下降41.2%

从链家重点18城市数据来看，上周（6.15-6.21）市场实际的链家交易量环比减少21%，其中15个城市成交量环比减少。受疫情影响，北京周度成交量环比降幅最大，达到41.2%。

交易量下滑的同时，新增供需数据也出现同步减少，带看客户量连续五周减少。新增供给端，上周链家18个重点城市新增房源量环比减少12%，18个城市中有17个城市新增房源量环比减少。需求端，18城带看客户量连续五周减少，环比减少15.8%，18个城市带看客户量同步出现环比减少。

租赁市场成交量也出现小幅下降，环比下降5%。分城市来看，北京由于疫情的影响，全市应急响应级别重新上调，各社区又开始控制人口流动，导致租赁市场受到明显影响，上周成交量环比下降了31%。除北京外，上海和廊坊租赁交易量也下降超过10%，其余城市租赁成交相对稳定。

租金水平继续呈现下降趋势。依据贝壳研究院数据，贝壳平台全国重点18城6月第三周平均租金水平为40元/平米，环比上周下降6%，同比去年下降14.1%。分城市来看，合肥、济南、上海、武汉、广州、成都、长沙、南京8个城市租金小幅上升，其中广州市上涨3.5%，其余城市上涨幅度均在2%以内。受到疫情影响的北京市租金水平相比上周下降1.4%。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，北京租赁市场成交量短期内迅速下降，短期价格上稳中有降，中长期来看，疫情对北京租赁市场的影响未消除，租金上涨动力不足，可能会继续保持稳中有降的态势。

新房市场方面，贝壳研究院数据显示，上周北京新房商品住宅市场出现了成交量上涨，但价格下跌，成交面积16.4万平方米，环比上涨32.7%，成交均价环比下降7.8%至42688元/㎡。

贝壳研究院高级分析师潘浩分析指出，这主要有两方面原因：一是与怀柔区共有产权房项目集中备案有关，上周该项目备案3.13万平方米，占上周总成交面积的20%；二是与前期集中认购项目的陆续备案有关。受怀柔共有产权房项目20000元/㎡的均价影响，上周成交均价环比下降7.8%至42688元/㎡。

疫情影响“消费”心理

数据的背后，是市场的真实反映。与新房销售不同，租房和二手房很难摆脱线下带看这一重要环节，因此受疫情影响表现也最为“迅速”。

“虽然目前没有明确要求控制带看，但疫情的影响已经开始升温。”一中介门店经纪人告诉记者，按照区域风险等级，现在防控的要求也有区别，高危地区部分此前解禁的小区再次开始“封禁”，线上销售虽然有一定改观，但还不能起决定性作用。

该中介人员表示，疫情影响最大的还是消费者心理，自己一些已经谈好的二手房客户打算延期“消费”，害怕疫情持续太久，手里要留一些“活钱”。“租房市场这种短期消费需要外来人员去支撑，但目前这部分需求还未能返京，或者说已经返京的也可能再次离京。”

根据国务院客户端小程序的信息，截至6月21日15时，丰台区新村街道、大兴区黄村（地区）镇升级为疫情高风险地区。丰台区右安门街道、丰台区长辛店街道、通州区北苑街道、大兴区安定镇、海淀区八里庄街道升级为疫情中风险地区。总体来看，北京已有4个高风险地区，37个街道（地区）被列为疫情中风险地区。

6月15日，北京市住建委发布《关于进一步加强本市房屋租赁中介行业疫情防控有关工作的通知》，要求位于疫情中、高风险区域的门店应暂停各类聚集活动，并通过错时上班、轮流值班等弹性工作方式降低人员密度。

根据通知要求，北京市房屋租赁中介机构要加强疫情防控有关事项，要严格执行属地社区（村）疫情防控各项要求，服从社区（村）防控各项工作安排，同时加强员工健康教育、督促员工做好自我防护，加强经营场所消毒杀菌、体温监测等防控工作。

上述中介人员介绍称，目前门店的消毒杀菌、体温监测等防控工作已经开展，一些低风险地区的市场表现还是不错的。

短期成交量影响明显

对于疫情所带来的影响，合硕机构首席分析师郭毅表示，按照受影响高低程度，依次排序是二手房、租房和新房。二手房需要“人与人”接触更密切，购房者要进入到社区与房东交流，受疫情影响买卖双方都会产生排斥心理。如此情况下，即使带看不受到限制，那么所能够带房源量也会减少，看房客同样也会减少，进一步影响到交易数据。

因为二手房整体地段、位置条件，包括它的新旧程度、装修状况，必须线下去确认，所以二手房受到疫情影响也最为严重。

新房项目如果不是在高危地区，目前来看影响有限。在郭毅看来，开发商可以通过控制看房人流的节奏，以及通过对售楼处的消毒防疫，形成一个“安全”的空间，打消购房者的顾虑。特别是，如果开发商在价格上给出一个比较好的优惠，还是能够激发一些客群的购房需求，让他们在这个阶段去释放消费。

郭毅表示，租房市场属于短期需求，只要有人员量的提升，那么租赁需求也会得到提升，随着毕业季的到来，仍会有一部分人群选择在北京这种大城市居住和生活，这部分需求的释放是可以预见的。“但不管怎么说，只有疫情得到有效管控，才能给北京房地产市场带来积极作用。”

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，疫情所带来的影响，对市场短期成交影响明显。虽近日北京确诊病例开始下降，但疫情防控仍然谨慎，6月二手房成交预计环比出现小幅下滑。长期看，当前北京市场以改善性居住需求为主，被疫情抑制的需求将随疫情的消退而逐渐在后几个月释放出来。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄则表示，目前北京已升级为二级响应，丰台、大兴部分项目售楼处关闭，项目入市时间以及交房时间可能都会被再次延迟。由于网签数据的滞后性，疫情对新房成交的影响暂时还未从数据上显现。但二手房方面，小区封闭式管理，中介带看暂停，有购房需求的客户会因此延迟看房，或是改变购房计划。二手房成交量相比上月同期出现明显回落。预计6月及7月的成交量价会受到疫情的影响出现一定幅度的下滑。