住建部“点名会商”，唐山房价要降了？

2020年的下半场已经走过了半程，年中时对楼市的畅想与展望，正在逐步成为现实。疫情后房地产市场复苏状况超出想象，据机构数据统计，疫情后全国范围内房价持续上涨。

在市场恢复良好的情况下，多数城市房价过热、房企融资井喷等情况，也引来监管部门出手“降温”。

8月26日，住建部在北京召开部分城市房地产工作会商会，强调要毫不动摇坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。 沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府及所在省（自治区）住房和城乡建设厅负责人参加会商。

这不是下半年来住建部第一次组织房地产相关座谈会。

7月24日，住建部房地产工作座谈会召开，包括北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙10个城市人民政府和住房城乡建设部、人民银行、自然资源部负责同志参会并发言。

8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。

被住建部“约谈”可谓是地方房地产市场近况的“温度计”。短短一个月内，十余城市被“点名”参会，深圳、宁波、杭州等城市，更是已经收紧楼市调控。在被住建部“约谈”后，唐山会向其他城市看齐，收紧政策，降温楼市吗？

新房价格环比涨幅稳居前五

据国家统计局数据显示，唐山新建商品住宅价格增速自今年3月起，一直处于高位。

今年3月至7月，唐山市新建商品住宅价格环比涨幅分别为0.9%、1.8%、1.2%、1.5%、1.4%，分别位列受监测的全国70个大中城市中的第4名、第1名、第4名、第2名、第3名。

自3月份跨进70大中城市房价环比涨幅前五的行列以来，唐山新建商品住宅价格环比涨幅一直稳居前列，4月以来，环比涨幅从未跌下过一个百分点。二手住宅价格方面，3月份环比涨幅位列第二，6月、7月连续两个月冲进前十，与新房价格涨幅走势大体相同。

近期楼市走向过热，房价上涨表现“惹眼”，无疑是唐山被“约谈”的重要理由。在房住不炒的大基调下，房地产市场发展的每个阶段都不免监管部门指导，而约谈地方政府则是最直接的办法。纵观近半年来唐山房地产市场表现，房价持续上涨是靠“炒”驱动的吗？

上半年，疫情过后购房需求的集中释放，使唐山房地产市场受益不小。据相关机构统计数据显示，楼市火热的现象基本只出现在唐山市主城区范围内，也就是我们常说的路北区、路南区、高新区，周边区县并没有受到太多影响。自3月份起，外来购房需求的流入，与本地购房需求的增加，导致优质房源更加抢手，价格随之升高也是合理现象。

主城区范围内有一个区域在上半年的表现尤为突出——路北区。路北区凤凰新城板块在上半年接连出现了两宗地王，楼面价突破历史最高点，区域预期房价直逼30000元/㎡大关，作为唐山市的“富人区”可谓名副其实。地价高随之而来的是房价上涨，路北区作为唐山市政治、经济、文化中心，涵盖丰富的生活、娱乐、教育配套，对于众多新生的改善型购房者来说，路北区当然是最优选。需求扎堆、地价走高，路北也理所当然成为了“豪宅”的代名词。

自房住不炒大方针提出以来，“稳房价、稳地价、稳预期”一直是房地产工作的重要目标，唐山近期市场表现已经有违“三稳”标准，被住建部点名参会也是意料之中。

全国楼市政策大方向收紧

自7月24日住建部约谈第一批城市以来，全国楼市调控阀门逐渐拧紧。

机构数据统计显示，1-7月，一线城市的70城大中城市二手房价指数同比增幅逐月提升，6-7月新增居民中长期信贷首次连续2个月超6000亿元。房地产市场销售端的持续回暖，房地产市场“热钱”加速涌入，部分城市房价持续上涨。对此，多省市在7月集中出台了地产调控政策，以抑制房价过快上涨。

深圳、南京、杭州、无锡等地相继出手，出台地方政策稳定楼市发展后，房企融资“红线”也逐步拉起。

据《经济参考报》报道，监管部门关于房企融资的三条红线是，一、剔除预收款的资产负债率不得大于70%；二、净负债率不得大于100%；三、现金短债比不得大于1倍。

融资收紧风声四起，多数房企融资端将面临较大的融资收缩压力，降低剔除预收款的资产负债率，就需要提高存货周转率，扩大预收款规模，加快销售速度，在一定程度上有效的杜绝了捂盘惜售，借机炒高价格的现象。

若房企融资“三条红线”真的拉起，对于房地产市场的影响举足轻重。

首先，融资收紧政策下，房企资金链的完善更多要依靠快速回款，可能会有以价换量等措施出现。第二，融资收紧，意味着房企资金紧张，没有多余的资金高价拿地。房企在土地市场的竞价能力下降，地价回温，会引导房地产市场房价更加稳定。第三，这次盛传的“三条红线”主要针对房企资产负债进行监管，引导房企降低负债规模，增强企业抗风险能力，一定程度上了减少了因房企资金链断裂引发的楼盘停工、烂尾等现象。

以往，住建部约谈对象一般都是房价局部过热的一、二线热点城市，但这次，继约谈10个房价过热城市后，调控范围下沉到了以“唐山、常州”为代表的三、四线城市，以及多家头部房地产公司，明确了省级监控和指导责任，并形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析说，“现在疫情下比较特殊，各地楼市需要有比较好的发展。楼市如果不发展的话，土地买卖等都会受到影响。但是，因为部分地区房价涨得太快，确实违背房住不炒这个原则。本来，疫情下预计房地产市场是萧条的，但是却出现一些地区房价过快上涨这样的新情况新问题，所以会有这样一个举措，让地方政府重视这个问题。”

在唐山刚刚被“约谈”后，很多人开始预测唐山楼市即将迎来“低潮期”，政策大旗即将升起，房价下沉是必然结果。

在房价上涨过快，地价频频爆出惊喜的情况下，唐山极有可能会随着全国楼市调控从严的脚步，出台调控政策，但是“调控”不等于“降价”，不管是中央还是地方，调控政策的出发点一定是“房住不炒”，目的一定是“稳地价、稳房价、稳预期”，更多的是为抑制房价过快上涨，维护房地产市场平稳发展。

一旦政策出台，部分楼盘价格可能会有小幅波动，但整体趋稳的格局不会改变。对于购房者来说，需求才是主要购房动力，期待房价短期内“大涨大跌”是不现实的，尤其是在目前“稳”字当头的房地产发展道路上。