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长租公寓为何频暴雷?业内代表这么说

2020-09-25 09:31:05 来源: 新京报 举报
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去杠杆化是必然趋势,的确有可能会对部分高杠杆企业带来较大的挑战,但长租行业长期向好的发展趋势不变。

2020年年初的一场疫情,对各行各业以及我们的生活产生了深远影响,也加速了长租公寓新一轮的竞争和洗牌。进入下半年,杭州、南京、成都等地出台了针对住房租赁资金监管的措施,进一步规范行业发展。

然而,8月份以来,长租公寓企业“暴雷”现象频发,给整个行业造成了较大的影响。那么,如何看待长租公寓目前面临的困局?资金监管是否将加速行业变局?如何激活行业有序健康发展?

面对这些疑问,8月24日,由新京报主办的 “长租公寓频频‘暴雷’,资金监管加速行业变局?”圆桌论坛在线举行,与会嘉宾共同展开探讨,深入剖析长租公寓行业的症结和破局关键,以及未来行业的发展趋势。

【圆桌嘉宾】

赵庆祥 北京房地产中介行业协会秘书长

罗意 乐乎公寓创始人CEO

高萌 巴乐兔研究院院长

黄卉 贝壳研究院高级分析师

资金监管助推优胜劣汰,应分步骤、有节奏推进

新京报:自8月以来,长租公寓企业“暴雷”现象频发。今年上半年,疫情下并未出现大规模的长租公寓企业暴雷事件,为何在目前这一时点上集中出现?这是否与近期出台的租赁资金监管措施有关?在资金监管要求下,一些企业是否会“闻风而逃”?

赵庆祥:前几年长租公寓行业快速发展,很多热钱涌进行业,在租金上涨过程中,有些企业为抢房源,导致收房价格过高。然而,今年年初疫情暴发,对长租公寓行业造成很大影响,出现租金下跌、空置率攀升等问题。

前两年就有长租公寓“暴雷”现象,但今年比较突出,是内因和外因综合作用的结果。从内因来看,还是因为企业对趋势、行业规律以及企业本质运营的模式了解得不够透彻;从外因来看,受疫情冲击,上半年一些企业已出现现金流紧张状况,导致下半年企业现金流断裂。在部分城市加强监管、要求缴纳风险控制金的情况下,一些通过“高进低出、长收短付”圈钱的企业,加速离开了长租行业。

罗意:多数长租公寓企业的初心是正的,都是基于从租金上实现盈利的出发点来推动行业发展。但在疫情期间,我了解到,南京、杭州等地一些恶意“高进低出”的企业,出现了大量以“长收短付、圈钱跑路”为目的的从业者。

这些名不见经传的“马甲”机构出现“暴雷”,一定要与正规长租公寓企业因疫情导致“现金流紧张、经营困难”进行区分。前者是赤裸裸的诈骗,而后者是因外部因素、杠杆和运营能力导致经营出现问题。

高萌:长租公寓“暴雷”跑路现象中,不排除存在有预谋、刻意的诈骗行为,少量黑中介对行业产生较大影响,拉低整个行业信誉值。对于“马甲”企业,不仅需要相关部门出台资金监管制度,还应该由当地政府联合工商、公安等相关部门对重点区域和重点企业进行排查,然后以雷霆手段来控制这些企业的资金走向,这是避免后续此类企业出现“暴雷”“跑路”的有效手段。

黄卉:长租公寓“暴雷”的核心原因,在于前几年一些长租公寓企业激进收房、快速扩张的问题。实际上,从2018年开始,长租公寓企业就出现了“暴雷”现象,原因在于,2017年-2018年行业快速发展,不少企业盲目进入长租公寓行业,并进行快速扩张,但经过一年多的“试错”,2019年开始,经营不善的长租公寓企业陆续出现纠纷、资金链断裂和倒闭跑路现象。

为避免“暴雷”事件的发展,政府出台了租赁资金监管政策,会将那些不具备经营能力和资金实力的企业逐步淘汰出局。由此,在一定程度上提高租赁企业的经营门槛。

新京报:如何看待各地出台的租赁资金监管制度?对行业而言,将产生哪些深远影响?在力度和时机上需要考量哪些要素?

赵庆祥:当下来看,“资金监管”这一说法,实则并不太准确,并非特别界定的概念,比如杭州、成都、南京等地出台的资金监管的措施,本质上是一种保障金,起到担保作用,而不是监管全流程的租金,因此,实际上是风控资金。

2007年北京就出台了“北京市房屋租赁管理若干规定”,对房屋租赁经纪委托代理业务实行资金监管制度。根据北京的经验,建立风险保障金或风控资金非常有必要,很多城市出台这一政策是一个及时的措施。此类制度是一个行业准入门槛,对防控风险发挥了很大作用,还可以在司法执行过程中先行赔付,起到风险对冲和担保作用。

不过,各地在出台租赁资金监管政策时,一定要把握好节奏,掌握好租金监管的额度,并逐步有序推进,可以借鉴此前房改的相关办法,“老房老办法,新房新办法”,逐步过渡,不宜踩急刹车,因为住房租赁租金监管是个长效机制,必须从未来3年、5年甚至10年发展的角度来看政策的落地执行。

黄卉:随着各地逐步推进资金监管制度,一方面会倒逼住房租赁企业去提高经营合法性和合规性,严禁长租短付、高进低出,以及违规使用租金贷的行为,来健全企业内部管理制度,不合规的企业也会逐步淘汰;另一方面,租金监管也提高了住房租赁企业经营的门槛,企业不再盲目进入,也加剧了优胜劣汰,行业集中度会进一步提升。

在推进租金监管制度时,也需要分类监管和分步实施,避免“一刀切”的做法,对于租赁风险保证金的设置,建议设立合理的比例和缴纳方式,避免因过高的保障金而对正规经营的企业带来一定的金融负担,对正规经营企业,有较好信用基础的,建议给予一定发展空间的支持。

新京报:资金监管制度的出台,能否从根本上解决“高收低出”的问题?对正规经营的公寓企业,是否会造成误伤?

罗意:从顶层设计上来说,看完住房租赁条例(征求意见稿)之后,心里还是比较有安全感。不论是征求意见稿,还是成都等地近期出台的监管政策,都是较理性客观和有耐心的。不过,对于微利、靠现金流周转的长租公寓企业而言,用交付保障金的方式来加强监管,尽管会起到规范行业发展的作用,但也有可能压垮一部分正规企业。因此,建议主管部门做好企业的甄别工作,分类监管,好人与坏人一定要分开,不要因事情复杂而一刀切。

至于资金监管能否在根本上解决“高收低出”的现象,仍存在疑惑。要根本解决这一问题,还需要一整套组合拳的保障,比如《住房租赁条例(征求意见稿)》中所要求的通过房屋网签备案系统进行备案等动作。

高萌:资金监管政策的出台,对正规经营企业,短期可能带来阵痛,但长期是好事,可以提高行业门槛,清除对行业产生负面影响的企业,保障行业的信誉,此外,可校正此前较激进企业的相关做法和运营策略,将其拉回至正常轨道上,把重心回归到运营和服务上。

资金监管制度,重点在于起到预警、督查和引导行业的作用,从根本上而言,不能解决“高收低出”的问题,本质上来说,“高收低出”是个有风险的市场行为,但并不代表企业一定有预谋或一定会“暴雷”。

去杠杆或将成为新常态,行业需回归服务本质

新京报:过去几年,企业运用的长周期预收(含租金贷)并不受任何外部监管和风险评估。资金监管制度的出台,是否可以认为是资金收紧的一大信号?对从业者来说,是否已经到了必须去杠杆,调整现金流的关键时刻?

赵庆祥:从近期出台的《住房租赁条例(征求意见稿)》可看出,租金贷将来不是重点发展的方向。原因在于,租金贷是一种变相的长收短付,将资金沉淀到企业内部用于经营,但若企业经营不善,易出现相关风险。靠不赚钱或以加杠杆、租金贷方式“跑”规模,等“跑”到具备市场支配地位后再实现盈利的计划,在住房租赁行业较难实现。

前几年,大量资本进入长租公寓行业,不少企业建了很多模型,试图靠现金流、资金运作赚钱。实际上,靠金融逻辑来理解长租公寓行业就跑偏了,行业需要去杠杆,回归住房租赁行业的本质——房东和租客双方都有“痛点”,而公寓企业具备服务和运营能力,其价值就来自于租金差及后期服务,并非来自资本运作。

罗意:近期资金监管加速,未来可能不仅要求长租公寓企业整体杠杆降下来,还要求自有现金有一部分受到监管,自然会产生去杠杆的效果。实际上,从2018年9月至今,长租公寓一直处于去杠杆的过程中,去杠杆可能是一种新常态。各家机构融资可能更多基于生意本身的财务模型,或基于单店盈利的考量,从而获得一二级市场的认可,来推动企业发展。

高萌:行业去杠杆是必然过程,长租公寓企业必须丢掉幻想,回到现实中来。少数头部企业可以在体量很大的基础上,实现内部自循环,但大部分企业应回归到小而美的节奏,不应运用金融杠杆盲目做大规模。

黄卉:长租公寓普遍面临融资渠道窄,成本高的问题,在这一背景下,长周期预收资金才成为多数长租公寓运营的资金来源。不过,从未来发展趋势来看,企业还需要回归精细化运营模式,聚焦单店盈利模型。行业去杠杆是必然趋势,因此,后续对长租公寓企业长周期预收资金的监管,也加速了这一进程,这可以倒逼企业不断提升资金链和精细化管理能力,规范使用租金以及审查资金的合规性。

新京报:现在即将进入四季度,每年的一、四季度是住房租赁市场的传统淡季,今年在疫情的影响下,长租公寓行业压力尤大。在多城发布住房租赁资金监管政策后,若在更大范围内推广,长租公寓是否会迎来巨大考验?

赵庆祥:行业经过前几年快速发展,出现一定盘整和波动是正常现象。租金监管或风控资金的缴存,是行业必须要有的制度设计和要求,正是因为有了这些制度措施,规范企业才能脱颖而出。在发展过程中,不排除有一些企业由于资金监管政策的落地出现难以为继、“跑路”现象,这是行业发展必须要付出的成本。企业有门槛,进入有规则,才是一个成熟的行业。相信随着租金贷的限制,风控资金的缴存,以及资金监管政策的落地,行业才能真正迎来稳定、健康的未来。

罗意:未来长租行业会进入有序发展阶段,行业内一些从事诈骗的团伙将被清除出去,而更为重要的是公寓企业会更清楚地认识行业本质,房东和房客也会更加尊重长租运营企业在链条上的价值,从而愿意支付相应产品和服务溢价。

长期来看,对行业发展非常有信心,不过,今年四季度和明年一季度作为租赁行业传统淡季,去杠杆化的确有可能会对部分高杠杆企业带来较大挑战,但并不是所有长租公寓都处于高杠杆阶段,事实上很多良性运营的企业已将杠杆降了下来。

高萌:长租公寓未来是万亿市场规模,信心从来不会改变,目前出问题的企业仅是从业者中很小一部分,大部分企业经营向善,只是过去在狂奔过程中,在制定策略、打法上有所跑偏。只有推动政策监管,才能让行业找到更加健康的方向。

黄卉:长期来看,长租公寓行业长期向好的趋势不会改变,每个行业从萌芽发展到成熟都不是一蹴而就的,都需要经过一个不断修复和纠正的过程。每年四季度和一季度是租赁行业的淡季,今年在疫情叠加影响下,确实会给企业带来经营调整,尤其是在去杠杆大背景下。不过,目前相关部门正加快推动住房租赁金融的发展,下一步有望解决长租公寓企业融资难、融资渠道窄的问题,探索长租公寓行业公募Reits试点,这将对长租公寓企业带来相关利好。

二房东“退潮”,轻资产模式或将成为主流趋势

新京报:若资金监管在全国推广后,未来,长租公寓企业在经营模式上,会有哪些转变?在缺乏长期贷款、匹配的金融产品支持下,“二房东”模式还有没有未来?

赵庆祥:“二房东”模式两端都不确定,未来主流趋势是将模式做“轻”,但未来房屋品质的错配问题会长期存在,装修和改造需求也会存在。资金是否由租房租赁企业出,这值得商榷,可以让房东出,通过装修贷款的方式,再用租金去还贷款,或者由金融机构出,而不是由租赁企业出,因为这会沉淀很多资金。

而集中式公寓将来可能还会做得较“重”,商改住、工改住等非居住性质房屋用于租赁,房东未必有资金改造、装修,因此,住房租赁企业通常需要金融产品来解决资金需求。

未来,运营服务能力、专业眼光以及口碑才是租赁企业长久的价值,简单的低进高出的二房东模式空间会越来越小,相对轻资产的服务运营角色会越来越重要。

罗意:不仅在长租公寓行业,包括联合办公、酒店等其他空间运营品类中,“二房东”受到的影响都较大,“二房东”群体会有部分退潮现象。事实上,我们不能简单定义“二房东”,有些是简单的转租关系,但也有些“二房东”会在中间环节提升交易效率,增加产品厚度,甚至提供服务附加值。在部分市场,尤其是对于集中式公寓来说,“二房东”这一角色增加了资产流转的效率,其价值将长期存在。

高萌:如果没有提供额外价值,只是收房,通过局部垄断赚取差价,二房东模式没有太大的希望。但如果将二房东转化为机构房东,提供服务价值和产品溢价,则有很大的未来。机构房东才是未来租赁行业的主力军,代表了未来的发展方向,在消费升级大潮下,更好地服务房东、业主的需求。

黄卉:目前主流的还是以包租模式为主,未来随着市场不断净化,轻资产模式会不断增加,考验企业的专业运营能力。不论哪种模式,未来核心还在于,企业和模式有没有给市场创造价值,提供的服务租客愿不愿意买单,这是考验企业和模式发展的核心逻辑。

新京报记者 张晓兰

编辑 杨娟娟 校对 薛京宁

《原标题:长租公寓为何频暴雷?资金监管加速行业洗牌?业内代表这么说》

杨嫚 本文来源:新京报 责任编辑:杨嫚_ts08
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