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长效机制常态化 就是地产的常态化

2020-09-25 09:48:05 来源: 21世纪经济报道 举报
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又有城市升级房地产调控。仔细一看,固然可以称为“加码”,但新的措施都比较温和。比如,长春的通知是要求首套房首付提至30%,二套房首付提至40%,而一些热点城市的二套房首付早就是60%甚至70%了。

房地产调控的原则之一是“一城一策”,城市政府负主体责任。因此,根据当地的实际情况对住房限购限贷政策进行调整完善,乃题中之义。业内俗称为打补丁。

城市政府根据市场变化采取差异化调控措施,是落实房地产长效机制的表现。同样,央行和住建部近期推出的重点房企“三道红线”融资新规,是实施房地产金融审慎管理制度的体现,也是房地产长效机制的重要内容。

地产界有些朋友对楼市黄金时代还是充满了留恋,总是自觉不自觉地拿过去开盘动辄一抢而光来跟现在卖房难相比;但更多朋友是清醒的,楼市有十多年的绚烂猛烈已经很可以了。而从数据看,虽然2018年下半年以来房地产是呈下行趋势,但今年在这么复杂的经济背景下,房地产的表现还算是不错的。

根据国家统计局公布的数据,1-8月份,全国房地产开发投资88454亿元,同比增长4.6%,而同期全国固定资产投资(不含农户)是下降0.3%。1-8月份,全国商品房销售面积98486万平方米,同比虽然下降3.3%,但降幅比1-7月份收窄2.5个百分点。更为闪亮的是,前八月商品房销售额96943亿元,增长1.6%,住宅销售额增长4.1%。这还是在全国主要城市限价限购背景下取得的成绩,殊为不易。

我之前写过,“三道红线”融资新规,意在防范房地产金融风险。主管部门将房地产金融放在了特别重要的位置,为此建立了房地产金融审慎管理制度。有些舆论以为是收紧融资,但本质上来说,主管部门对房地产企业基本的融资需求是有保障的,“三道红线”融资新规的参考时间点是2019年6月底,那还是一个相对较高的标准。

简单来说,“三道红线”融资新规,进而,房地产金融审慎管理制度的建立,对房企来说,传递出了一个明确的信号,就是,高杠杆高负债的模式不允许也不可持续了。我在今年的博鳌·21世纪房地产论坛上问过这个问题,房企负责人几乎一致的看法是:房企弯道超车越来越难,跨越式增长的时光不再。

私下里跟朋友们交流时,我表达过一个观点,就是,过往10多年里,不少房企老板以为公司的跨越式增长是自己智勇双全的结果,但若反躬自省,可能会发现,其中相当程度上是行业快速发展的红利溢出的结果,只要不出现重大判断失误,不是特别笨,顺势而为,就不会差到哪里去。当然,期间会有机遇,你能抓住,就比别人快几步,但不是本质的差别。但若绷得太紧极度冒险,却可能导致另外的不堪结局。

现在呢?前几年就有说法,楼市黄金时代之后是白银时代,这固然符合行业发展逻辑;但我个人更愿意将其描述为,向正常行业靠拢。也即是,房地产正日益成为一个正常的稳定发展的行业。如果非要用一个标志来指称,就是,房地产长效机制的建立。

长效机制的常态化,就是行业发展的常态化,也就是房企发展的常态化。2018年6月楼市转入调整之前,我们还经常听到,有些企业提出3年之后到多少千亿。他们参照的不仅是当时的住房消费环境,还有前些年似乎屡屡应验的“机遇”。

人不能超越自身,所以总是以过去来判断未来;但今天的行业环境和住房消费曲线已然发生了重大变化。很遗憾,一批中小房企没有机会跨越式发展了,讲了10多年的大洗牌,正在到来。未来所谓的并购或合并,我希望是主动的居多,而不要是那么惨烈。

回到当前楼市。虽然我认为融资新规并不意味着融资的收紧,而是在保障资金基本需求的基础上保持稳定,但部分房企是按照去年的惯性来安排今年的投资,尤其是融资安排,可能还是增长的节奏。那应该怎么办?

红线是不可逾越的。那就抓紧销售。9月和10月虽然未必都收获金银,但传统来看,仍是销售的好季节。早在疫情期间有些房企就通过打折促销,获得了较好的收成,说明这种营销是有效果的。所以我建议,现金流安排比较紧的房企,不妨现在就推出打折促销的措施,趁着国庆期间赢得尽可能多的收获。不过要提醒一句,打折还是要实在一点,少玩一些花式技巧,购房人现在也很聪明。

当然我仍要给地产人打打气。就我观察,可见的将来,房地产仍是一个好行业,只要不抱着过去那种速富暴富的心态,用优秀的管理、优质的产品和良好的服务来回馈购房者,企业和从业者都会获得不错的回报。

杨嫚 本文来源:21世纪经济报道 责任编辑:杨嫚_ts08
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