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  • 楼市系列调控政府下决心稳房价 下一步将如何?

    央视网消息:大家都知道,每年的“金九银十”一直到是楼市传统的销售旺季。但是今年自9月22日起,西安、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等多个省会城市和重庆市在两天时间里密集出台楼市调控新政,其中6个城市实施了限售。限售也成为本轮调控有别于以往调控周期的最大特征。其中,重庆市和南昌市规定,在限售区购买的新建商品房,取得不动产权证两年后方可转让;贵阳的限售期为签购房合同之后的三年;南宁则是限售升级:法人单位购买二套及以上住房限售两年,此前南宁已有规定,购房人购买第三套及以上住房两年后才可转让;长沙新购住房满三年后才可转让,首套住房购买满三年之后,才能购买二套房。中国农业大学土地资源管理系主任朱道林说,最近密集出台的这些城市的情况来看,一是这些城市前期的价格涨幅相对比较稳定,而今年以来他们价格开始出现相对一定程度的上涨,另外,这些城市相对供求关系或者说人口规模相对也比较大,那么因此需求会相对比较旺盛。专家表示,限售也成为本轮调控有别于以往调控周期的最大特征,从效果看,属于短效机制,目的是抑制市场的投机需求。限售本质是楼市去杠杆政策,这要求购房者必须要以自用为目的配置资产。否则按照3-5年的交易周期看,已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。这种限售明显打击了投机和投 资需求,使得房地产的投 资属性降低,影响了短期获利的可能性,对于加杠杆的投 资者来说,风险越来越大。国务院发展研究中心研究员刘卫民说,这就意味着我们应该从保证供需基本平衡的这个角度来进行这种调控,那么反过头来我们对于这种入市的速度其实我们是要进行一个合理地控制,能够使大家这种住房这种需求的释放能够进行一个平稳的释放。投资周期延长 房价或高位盘整对于多个城市出台限购政策,专家表示对楼市的影响,应该分两个层面来看,一是对自身的影响,二是政策升级对楼市发出的信号。随着楼市新政的出台,这些城市购房的投 资周期必然被延长,流动性受限,住房需求特别是投 资性购房需求被抑制,成交量也会随之下滑,房价将会高位盘整甚至出现下跌。以全国首 个实施限售政策的城市厦门为例。厦门推出限售政策当月,其新建商品住宅环比上涨1.9%,二手住宅价格上涨4.9%;限售政策推出后的次月,各类房屋的价格涨幅快速回落,特别是二手住宅价格环比出现了下跌,随后几个月,厦门各类房屋价格环比涨幅均在0.5%以内,二手住宅更是连续5个月保持小幅下跌态势。国务院发展研究中心研究员刘卫民说,会对于当地的房地产平稳运行会起到很好的作用,那么特别是对于那些真正的这种刚性需求其实是有一定作用的。刘卫民还表示,多地楼市调控政策升级,将给市场传递出一个明确的信号,让市场各方认识到政府调控楼市、稳定房价的决心。这将对其他城市的购房者尤其是投 资性购房群体产生一定的威慑力,各城市楼市潜在购房群体的观望比例也会增加。专家建议:要加快房地产市场长效机制的建设限购、限价、限贷、限售等调控政策叠加,一段时期以来对抑制房地产价格上涨起到了明显效果。对此,国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松接受央视记者采访时表示,下一步更重要的是国家要加快房地产市场长效机制的建设。当前,地方政府已经开始综合利用土地、金融、住房保障等政策手段来抑制投 资,加强住房的居住属性,例如:在房屋供求预期突出的城市加大土地供应,强化差别化住房信贷政策,不同购房对象实施不同的信贷政策,完善住房保障体系,加强共有产权住房建设等等。国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松说,怎么样更好地满足居民的正常的居住需求,不断改善居住条件,防范房地产风险,应该是未来一段时间我们整个房地产市场政策调整的一个重点,也就是说我们怎么样建立房地产市场的基础性制度和长效机制。此外,租购并举的住房制度将是房地产市场长效机制的另一个重要方面。住房租赁市场改革快速推进,以此来倒逼商品房市场完善自身。据统计,未来5年,仅仅北上广深4个一线城市就将提供超过250万套租赁住房。从长期来看,最终通过提供租赁住房完成房地产供应结构优化,引导自住和投 资需求各归各位,促使房地产市场向更加理性的方向发展。国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松说,我觉得还是要区分投 资需求和正常改善的需求,要合理地引导投 资需求,使得他们能够在提供住房租赁,在实现住房市场租住的这个方面能够发挥积极的作用,而不是去炒房子。
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  • 房地产进入青铜时代? 房企生存需具备复合能力

    在房地产调控长效机制的成型过程中,行业也在各项变因中逐渐进入了新的阶段。那么,处于新环境之下的房企,该如何适应如何生存?行业进入“青铜时代”? 房企生存需具备拿地、融资、产品等复合能力每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺“十一”前夕,石家庄、长沙、贵阳、南昌等多个城市调控政策再度加码,而截至目前,已有39个城市针对居民家庭的新购房上市交易规定了年限。这在一定程度上扼制了投资、投机为目的购房行为,使楼市进一步健康有序发展。3月以来的这一轮房地产调控政策出台至今,力度不断叠加,这也意味着行业进入限购、限价、限贷、限售、限转的“五限时代”。有业内观点对此认为,伴随楼市调控长效机制的形成,中国房地产行业逐渐由“黄金时代”“白银时代”,进入“青铜时代”。在房地产调控长效机制的成型过程中,行业也在各项变因中逐渐进入了新的阶段。那么,处于新环境之下的房企,该如何适应如何生存?西南证券房地产首席分析师胡华如表示,这一阶段,房企强者恒强的格局将更为突出。多位房企人士则向《每日经济新闻》记者坦言,这一阶段房企集中度将不断被提升,企业的规模优势将非常关键,并且对企业复合能力的要求也前所未有。地产行业迎来“青铜时代”回顾近20年的中国房地产发展,自1998年房改以来,房地产市场渐渐步入高增长。尤其是2004~2010年,伴随成交量、价格、投资量、利润和供求比五大指标的飞速发展,行业迎来“黄金时代”。从2011年开始,上述指标加之房屋新开工、竣工等各项延伸指标开始降速,行业步入中增长阶段,但城镇化、人口、经济和住房饱和度等指标依然有一定支撑力,这一阶段被成为“白银时代”。犹如王小波的时代三部曲,随着房地产调控长效机制逐步形成,整个行业或将渐渐进入到第三个阶段——青铜时代。“集中度的确是这一阶段的鲜明指标。”胡华如告诉记者,未来行业内两个现象会更加明显,其一是非同一控制人的房企的数目会大幅降低;其二是前十大房企的市占率大幅提升。胡华如提供的数据显示,今年上半年前十房企销售口径的市占率上升了近9个百分点,接近30%。而明后年,前十大房企市占率将接近50%,有的房企年销售额可能达到万亿元。东方证券首席房地产分析师竺劲则向《每日经济新闻》记者认为,房地产行业的集中度或在2022年之前达到稳定状态,根据测算,TOP10房企销售市占率将达到36%(2016年底仅19%)。而基于房企强大的土地获取能力,TOP1房企的市占率将达到8.4%,在这段时期,龙头房企的成长将实现质的飞越。“在新房限价的情况下,如果房企铺开的城市过少,将很难盈利。所以小的地产公司只能出售资源,一些战略出现问题的房企必须进行转型,否则就面临被兼并或者退出。”胡华如直言。土地是支撑龙头房企规模扩张的关键,因而土地市场也将呈现出集中度的加速提升。“目前土地市场集中度提升的速度,甚至超过行业销售集中度。”竺劲表示,当下对土地储备的投资积极程度,可以被视为房企销售的先导指标之一。随着大型房企的规模扩张,拿地竞争激烈、土地成交总价增速会越来越快。而未来房地产行业的销售集中度提升增速,会向土地市场集中度提升的平均增速靠近。??竺劲表示,拥有更大规模的开发商,往往能有更好的公司信用评级优势,这则反作用于公司的融资能力,他们往往能在同样的负债率背景下更易获取融资,且融资成本更低,而房企间的差距就这样日益扩大。房企要生存必须优势复合在房地产调控长效机制的成型过程中,行业也在各项变因中逐渐进入了新的阶段。那么,处于新环境之下的房企,该如何适应如何生存?泰禾集团高级副总裁沈力男向《每日经济新闻》记者表示,当下,“一招鲜吃遍天”的方式已不适用,企业应该更讲究综合开发商能力,也要有创新能力,这使得企业不能光靠规模抗风浪。“以前很多企业都是各领风骚两三年,但现在企业更需要做‘长跑型选手’,更要注重资源调配和配速来达到终点。”在沈力男看来,房企接下来要做的是平衡好地钱人产品和服务时间的关系。拿地坐等升值的开发模式已经过去了,要在土地上创造新价值,提供更多更好的产品和服务,才能满足改善型市场的需求。可以说,融资、周转及拿地三方面能力成就房企价值。竺劲则强调,目前房地产市场已经进入了“调控3.0时代”,政策实际上是从源头上抑制投资需求,保障居民刚需,贯彻“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。因而后续可能会有更多城市出台类似政策来抑制投机,抑制投机性购房需求,缓解部分城市新房市场短期供不应求的局面。在这样的环境下,房企应该更注重稳健。“目前,中国房地产市场存量业务份额不到5成,租赁份额仅占6%。租赁市场扶持政策及法规频出,行业日趋规范、发展步入快车道。”胡华如指出,在这种背景之下,资产的运营管理和房地产金融未来会成为二线房企要做的事情。但租赁市场普遍存在利润率较低的问题,以上述持有模式的住宅租金回报率为例,其回报率在6%~7%之间,而长租公寓的净利润只有5%~10%,即便规模化以后也很难超过10%,目前,房企的开发利润率在10%~15%。不过,竺劲表示,对于租赁市场,政府可以在税收方面给予优惠和推出一些利好政策,同时加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽直接融资渠道,积极发展房地产投资信托基金。胡华如对《每日经济新闻》记者表示,租赁市场的发展在未来五年会非常迅速,一线城市纷纷在未来土地供应计划中增加了租赁用地的供给。房企要在租赁市场要积极拓展房源,打造专业的运营队伍,同时让产品和服务有标准化趋势。这不同于地产开发是单个项目盈利。“好住宅开发相配套的产业延伸服务,新房销售开发规模正在高位盘整期,企业会越来越参与到租赁市场中去,开发持有一些物业,或者用专业化能力进行品牌和管理输出,这都是运营能力的变现。”新城控股高级副总裁欧阳捷则认为,在市场蛋糕还没切分完之前,必须加速奔跑,未来市场进入高寡要加速奔跑,剩者为王,不进则没,退无可退。对于房企来说,要具备三大核心能力:首先要具备强大的土地获取能力,要能获得相对便宜又能够快速销售的土地;其次,要具有强大的融资能力;第三,具备快速销售能力,别人卖得掉你能卖得更好。同时还要有产品能力,现在因为市场的供求关系,去库存已经去的差不多了,市场上供应不是很充分,池子里的鱼在减少。因此要想获得客户青睐,产品力就要提升,换句话说就是性价比。
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  • 国庆热点城市网签跌近8成 “租赁”或成楼市“新主题”

    央广网北京10月8日消息 据经济之声《天下财经》报道,假期余额只剩下1天。根据中原地产方面提供的数据,国庆长假期间,热点城市楼市明显遇冷,热点30城市网签大幅下跌,平均跌幅达到8成,成交量创近三年来最低。有观点指出,在密集的需求端调控政策之后,楼市调控已经进入下半场,开始在供给端发力,增加租赁住房的有效供给。热点城市楼市平淡 热度转向三四线城市机构数据显示,国庆长假前6天,北京新建住宅网签78套,二手房网签23套,这两个数字都是近8年来的历史最低值;上海方面,新建住宅网签147套,同比跌幅达到近80%;而在广州,开发商推货减少近七成,不少楼盘的看房者显得稀稀疏疏。中原地产首席分析师张大伟认为,政策持续加码导致核心城市楼市萧条:“主要原因是楼市调控政策逐渐见效,另外一个原因是,和2016年同期数据比较高有关系。整体而言,过去一年,尤其是‘930’政策之后,核心城市都出现了成交量大幅下降的现象。”与此同时,非核心城市也在不断加码楼市政策。十一长假开始前一周,包括西安、南昌等在内的二三线城市和省份掀起新一轮密集楼市调控,限售成为集中发力点。据统计,目前已经有45个城市执行不同年限的限售政策。中国农业大学土地资源管理系主任朱道林认为,伴随着一二线城市调控加码,楼市热点在向三四线城市转移:“增长比较大的主要是在中西部地区和一些二线三线和四线城市,这些城市可能销售的量稍微大一些,另外从价格看,一些二三线四线城市价格稍微有所反弹。”政策不断加码 各地纷纷瞄准租赁市场有业内观点认为,如果说抑制投资投机,以限购、限贷为主要方式降低一二线热点城市楼市热度,是今年上半年楼市调控政策的主要特征,那么,扩大租赁市场规模,加大租赁供应,则是下半年的主要动作。在政策力挺下,租房时代已经越来越近。根据中原地产方面的统计,最近一年多时间里,全国有超过8个省份及超过20个城市出台了有关租赁的政策内容。例如,经济之声先后关注了广州提出“租购同权”、上海出让租赁住房用地、杭州上线全国首个政府背景的租房平台等热点事件。克而瑞高级研究员杨科伟表示,未来,租赁市场有望成为楼市半边天:“因为现在的租赁房源更多的是个人房源,未来的话,开发企业有可能变成房东。从整个住房制度来说,‘租售并举’肯定是未来重大的一个改变,要占到半边天。”火爆多年的“金九银十”画上了休止符;未来的楼市:“租赁”或将成为“新主题”。
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  • 房抵贷业务需求旺盛 网贷平台仍推高额房抵贷

    房抵贷业务需求旺盛 银行审慎并严查但网贷平台仍推高额房抵贷就在银行对房抵贷更加审慎的时候,某互联网大鳄旗下金融公司推送的额度最高达到1000万元、最快次日放款的广告特别显眼。记者了解到,当前,房抵贷业务的需求依然旺盛,在强监管之下,依然有各种金融机构想方设法规避合规要求、甚至违规拓展房抵贷业务。楼市。孙睿 摄广州日报全媒体记者 林晓丽 林琳近期,多地金融监管部门纷纷下发通知,严查个人消费贷,特别是额度较大的,目的是为了防止消费贷流入房地产领域。  银行严查房抵贷用途有贷款中介机构人士向记者透露,额度较大的消费贷,一般都需要房产抵押。在按揭房贷严控难以申请后,一些人打起了用房屋抵押申请个人消费贷款或经营贷再购房的主意。中原地产项目部总经理黄韬告诉记者:“以前很多买家以消费和装修等用途将旧房做纯抵押贷款。”不过他透露,“银监会也出台了新规,消费贷最高100万元,最长10年。而且如今银行查处严格,会在放款前与放款后定期追踪,现在基本没什么办法‘突破’,除非能接受小贷公司的高利率,但小贷公司的年限最长也可能是5年左右。所以金额与年限的‘双限’还是极大抑制了这部分的贷款。”不过,也有部分买家在经营贷方面想办法,业内人士形容“这个就跟为突破商服类限售采用注册公司的方法是一样的”。但据了解,机构抵押的审核相对更严。银行人士也告诉记者,除了监管压力,考虑到楼市调控不断加码,银行近期对房抵贷的发放更加审慎。有网贷平台称:  可以法人身份借款即便如此,银行以外的很多机构依然在拓展房贷业务。有数据统计,中国的一线及省会城市房屋抵押借款有近十万亿元规模,房抵业务始终保持相对旺盛的市场需求。某互联网大鳄旗下金融公司近期就热推房抵贷业务,声称额度最高达到1000万元、最快次日放款,月息低至0.78%,可免费提前还款。但由于此前该业务的广告页面完全未提及贷款用途禁止进入房地产市场等有关情况,一度被质疑违规。不过该公司马上进行了回应,称贷款资金不能用于房地产。而在网贷监管大额标限制(个人在同一家平台借款限额20万元,企业法人限额100万元)的影响下,网贷平台的房抵贷类业务规模在逐渐萎缩,部分平台陆续关停房抵类业务。但记者调查发现,仍有部分网贷平台在发布房抵标。某网贷平台负责人就告诉记者:“并没有全面退出房抵贷业务,因为房产抵押还是最安全的。”而为了规避限额要求,该人士透露,可以以法人的身份借款,最高可以借款100万元,而且由于抵押的房产所有人与借款人并不需要同一个人,一线城市一套房产动辄数百上千万元,能同时为多位借款人做抵押。该负责人还告诉记者,网贷平台的房抵贷很有优势,相比银行机构,网贷平台审批更快更容易,放款也很快,资金使用更自由;而相比小额贷款公司,网贷平台的利息也低很多,因此虽然麻烦,还是有借款人愿意做。不过,该人士表示,受限于全套公正和强制公证,平台也不敢接二押房贷的客户。业内意见:银行以外的抵押贷风险较大一名按揭人士透露,抵押贷款的利率比住房贷款高,随着银行收紧贷款,抵押贷款的利率也随之提高,所以理论上抵押物业购房不会在住房贷款提高后有大幅提高:“而且按照新的限购政策,抵押物业再购房,首付和利率都很高。”她认为,目前银行抵押依然是市场上利率最低、最安全的抵押方式,其他抵押方式有抵押给金融机构或抵押给个人,这些利率没有统一标准,但都比银行高。抵押物业再购房确实是购房的一种方式,但是她提醒,抵押物业后名下有房贷未结清及二套,在新政策里,这种方式将使得购房成本更高,因此认为银行的抵押贷款风险相对最低,而且每个银行有自己的评估标准,只要符合条件都可以贷款,其他方式都存在相比较高的风险。另外,她强调,个人房产可以抵押、公司房产不可抵押,具体标准以各个银行的政策为准。
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  • 地产股大跳水 调控还会升级?

    楼市新一轮限购限售政策已经袭来。从上周五晚间开始,短短三天时间,就已经有包括重庆、南昌、长沙、南宁、贵阳、石家庄、西安、武汉、无锡等9个城市出台了加强楼市调控的举措。本周一,无锡市也出台了新一轮楼市调控举措。新一轮楼市调控的密集出台,也引发了地产股的集体大跌。本周一,A股房地产板块跳空低开,房地产指数大挫3.22%领跌两市,板块下124家有交易的个股中下跌的多达113家,包括万科A、绿地控股、世茂股份、保利地产等地产巨头在内的近30只个股大跌5%以上,京能置业和蓝光发展则以跌停收盘。今年以来走势十分强劲的港股内房股也同样未能幸免,前期涨幅较大的个股领跌,截至收盘,佳兆业集团、金地商置等跌幅在16%左右,雅居乐、富力地产、碧桂园、合生创展等跌幅均超过10%。业界认为,此次地产股集体大跌,源于市场心理因素影响较大。海通证券宏观分析师姜超表示,房地产调控仍在加码,表明了政府调控地产泡沫的决心,房子可以买,但是不能随便卖,房地产的投机功能将持续弱化。中国指数研究院认为,本轮政策特点整体体现为此前没有出台限购限贷限售政策的城市,或政策力度未及其他城市的城市进行了相应的加码,如石家庄、长沙限购升级。最重要的特点就是多数城市均将限售作为本次政策的核心聚焦点,政策的核心诉求就是抑投机、稳预期、促理性。有分析机构预测,从去年“十一”前出台一波新的地产调控措施经验判断,最近不排除或有更多的调控措施出台。(王荔珏)
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  • “银十”将趋理性

    “钱袋子”收紧 房企寻找新融资渠道放贷利率上调、消费贷被严查、个人按揭购房贷款增速持续萎缩以及楼市成交下降。对开发商来说,“钱袋子”正在收缩,部分房企已经开始加大再融资力度。有分析认为,从目前来看,楼市今年“金九”很平静,而对即将到来的“银十”,多数开发商认为市场也会逐步趋向理性,其中,大型开发商或成为受益者。虽然不少上市房企纷纷上调今年全年的销售目标,但今年楼市成交萎缩可能会让部分开发商“食言”。有数据显示,上周监测的27个主要城市成交整体全线下行。而今年前三季度,全国主要城市成交量整体降幅在三成左右。这也意味着,2017年楼市传统“金九”逐步回归理性。银行系统的严管以及限购限售等政策,正在改变市场趋向理性,主要城市成交量明显降温。中国指数研究院最新发布的数据显示,其纳入监测的27个主要城市,虽然上周环比成交有所企稳,但同比均出现大幅下降。有开发商人士表示,9月份,虽然很多开发商加大推盘力度,但总体上,供应增长并不多,加上信贷和资金严管,成交比较平淡。(张忠安)
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  • 八旬老父状告半百女儿 夺回房子和土地使用权

    因家庭琐事发生口角,骆伯(化名)的女儿居然告诉他,骆伯于2005年买的一栋房屋早已归她所有。骆伯震惊之余,委托律师到国土部门查询,得知在自己毫不知情的情况下,其50多岁的女儿竟早已将上述房屋的土地使用权过户到了她自己名下。骆伯因此将女儿告上法庭,请求法院判令房屋及其土地使用权属于他所有。昨日,记者从东莞市第一人民法院获悉,该院7月下旬对此案作出一审判决,判令案涉房屋及其土地使用权的权利人为骆伯。在判决生效之日起30日内,其女儿应协助骆伯将案涉房屋土地使用权过户至骆伯名下,过户费用则由骆伯自行承担。  父亲  女儿未经他同意  擅将土地使用权过户骆伯今年83岁,是东莞莞城人。骆伯诉称,2005年9月,因原有的一栋老房子拆迁,他拿到了36万余元的拆迁补偿款。两个月后,他用了其中的22万元买了东城主山的一栋房屋,当时房屋办理了土地使用权证,但没有办房屋产权证。购买房屋时,骆伯女儿阿娟(化名)及其丈夫陪他一起参与了买卖的全过程。“由于家庭的特殊状况且我年岁已高,所以当时委托了阿娟代为购买,买房时签订的购房合同也是她签的名。”骆伯称,但后来,他女儿以他年纪大为由,将房屋的相关手续、文书以及土地使用权证等收走,“他们说代我保管。”10多年来,骆伯一直以为房屋的所有权及土地使用权都应该归他所有。直至去年年底,因家庭琐事,骆伯与女儿发生了矛盾。“她竟然说房屋早就已经属于她,我和我现在的妻子怎么都不可能再把房子要回去。”骆伯对女儿的说法感到很荒唐,于是向了解案涉房屋实际交易情况的东城街道办事处主山社区居民委员会、东城区主山小塘坣股份经济合作社反映情况,上述两单位分别于今年1月17日出具《房屋产权证明》、今年1月19日出具证明书给骆伯,明确案涉房屋所有权人是骆伯。拿到相关单位证明的骆伯一度安心下来,但令他震惊的是,他后来委托律师到国土部门查询,得知女儿竟违背他的意愿,擅自将他购买的案涉房屋的土地使用权过户到了她自己名下。骆伯将女儿告上了法庭,请求法院判令房屋及其土地使用权属于他所有,并要求其女儿将房屋的土地使用权人变更为他的名字,变更土地使用权所需税金和费用由他女儿承担。  女儿  房屋本归她所有  租金是给父亲的赡养费庭审中,阿娟辩称,涉案土地及地上建筑物的产权人都应是她,从房屋购买的资金、买卖交易以及产权办理的情况,都可以显示该房屋应归她所有。为了证明自己的主张,阿娟提供了案涉房屋占用土地范围的权属证明,证实案涉土地使用权于2009年9月25日登记在她名下,并提供了过户时付款的票据。阿娟说,虽然购买房屋时是从父亲名下账户出资,而且用的是老房子的拆迁款,但阿娟认为,其母亲去世后,老房子已经根据继承法及赠与的相关规定做出处理,她父亲已放弃其对老房子房产的权利。“父亲已自愿将老房子中属于本人的份额赠与3个儿女,也就是说老房子的拆迁款也不属于他”。此外,阿娟提出,她和骆伯曾于2008年1月3日在家庭内部签署一份协议书,协议书明确,涉案房屋为她所有的情况下,她同意将该房屋每月的租金交给父亲作为赡养费直至其终身。阿娟认为,一直以来,涉案房屋的所有权都是非常清晰的,只是基于方便赡养的目的,她才将房屋出租的租金交给父亲,租金前期都是由她收取后转交给父亲,父亲再向她出具收据。“后来父亲嫌麻烦才要求自己去收,我也同意了,但同意交给他收取租金的行为并不代表他可以侵犯我的房屋产权”。  法院  原告提供的证据更具优势法院审理认为,虽然购买房屋的款项来源于老房子的拆迁补偿款,但在拆迁补偿款未作实际分配并按法定标准分割为原、被告应得数额之前,不能认定所付的购房款即为被告应分得部分。对于骆伯将老房子中属于本人的份额赠与3个儿女的情况,法院查明,该意思表示是在对骆伯前妻的遗产继承的前提下,应理解为骆伯放弃的是他前妻去世后本应由他继承的遗产部分,而非放弃其基于夫妻共同财产享有的二分之一的财产权。同时,法院认为,从本案的录音笔录等证据看来,案涉房产一直由骆伯获取租金收益,主山社区居民委员会及主山小塘坣股份经济合作社作为基层一级的组织,较为清楚了解本案纠纷的客观情况,其出具的权属证明具有一定程度的可信度。本案主审法官表示,本案中,原被告争论的焦点为案涉房产及土地的归属如何确定。阿娟提交的案涉房产土地使用权证可初步证明阿娟为案涉土地的土地使用权人,因此骆伯应有相反的证据足以推翻该土地使用权证所记载的权属人状况,否则应承担举证不能的后果。但法院审理后认定,本案的录音笔录、骆伯提交的权属证明等证据更具有证据优势,因此法院对骆伯的主张予以采纳。而阿娟以土地使用权证登记的权利人是她、购买房产时她是签约主体并在过户时缴纳相关税费为由,以此证实她为实际权利人的主张理据不足,因此不予采信。鉴于本案土地使用权证登记在阿娟名下,骆伯也存在一定的过错,所以变更费用由骆伯承担。
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  • 贷款收紧 刚需者压力大

    楼市下行,对于刚需买家来说应该是利好消息,房价不再持续上涨。然而,实际情况未必如此,近段时间以来,不断传出银行收紧二手房贷款的消息。除了在基准利率上上浮百分之十以外,部分银行对于地处偏远、楼梯房和楼龄较老的楼盘直接拒绝放贷。一时间,购买中低价楼盘的刚需们暗自叫苦,本来以为市行情趋冷,贷款会更加容易或者政策更加灵活,谁知道刚需们置业计划的门槛却更高。对于银行来说,首先是企业属性,因此在任何时候确保自身的经营利益是第一位的,这一点与政府的行政职能有所不同。因此,面对楼市下行的趋势越发明显,收紧贷款,消除风险是自然不过的事情。而刚需们需要作出的牺牲则是无法购买低价而老旧的旧式小区。在提高购房门槛的具体做法中,各个银行所采取的方式各有不同,除了大多数实行提高基准利率之外,还有的是按照所交易房屋的楼龄、地段来进行划分贷款的难易标准,比如同样楼龄的一栋楼房,处于郊区出租率较少的地段和位于市中区核心位置,两者对于获取贷款的额度、甚至利率是下浮还是上浮在执行标准上是不一样的。例如东莞银行等地方中小银行,最近在对待购房者贷款申请的事宜上政策变化较快,有购房者上午咨询得到了可以贷款的答复,下午去办理手续却被告知政策变了,无法获批。更有购房者在窗口办理了贷款申请表,费用也交了,随后被银行单方面告知无法办理。而另外一些银行如广发银行等,则公开张贴二手房贷款额度充裕的广告,但是在利率上不再实行优惠,目前实行的是基准利率上浮若干点不等。这种现象显示出,一些年度贷款额度吃紧的银行开始谨慎对待楼市行情,杜绝出现经营风险。如此一来,那些经济相对紧迫的首套刚需置业者,准备在市中区购买一套上班方便,交通和生活配套方便的蜗居,却发现金融机构在将他们赶往高大上的小区。对于刚需们来说,不适合去到配套设施不完善的郊区购买一手房,尽管这看起来光鲜亮丽,但是一旦入住,在交通、购物、交易、时间成本上要付出更多,而市中区购买一套一手新房,当前价格对于首套刚需置业者来说压力太大,并不现实。唯一的出路是降低标准,例如在面积上缩小要求,在朝向、楼龄、楼层等方面适当降低标准,以此将扬长避短,先解决“有无”的问题,等到有朝一日经济条件改善,再去解决“大小”的问题。这恐怕是最好的决定。(陈明)
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  • 卖房反悔,这笔装修费应该谁来付?

    一个月以前,东城的张先生看中了南城西平某楼盘的一套二手住宅,在向业主支付了10万元定金并签订了合同之后,张先生委托装修公司进场装修,业主当时没有异议。然而,半个月以后,业主表示反悔交易,拒绝过户,同意支付张先生10万元经济补偿。但是对于已经发生的十余万元装修费用则拒绝承担责任。对此,张先生问:自己是否有理由向业主方索取装修费用?广东宝威律师事务所唐胜利律师:根据契约精神,买卖双方均有义务遵守合同承诺。上述业主无理由违约,拒绝过户,已经构成承担责任的要件,尽管合同没有注明装修费的责任条款,但是业主同意装修公司进场,之后变故由业主方违约引起,因此,装修费理应由违约方全部承担。
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  • 村民私宅限高 动了谁的奶酪?

      目前佛山大部分村居住宅楼都超过四层。距离市国土资源和城乡规划局针对《佛山市村镇规划管理技术规定》(以下称《新规》)公开征询公众意见结束已经过去15天。其中,有关村民私宅限高的规定备受关注。走访中,本报记者发现,各区紧邻商务带和工业区的村民私宅中,六七层高的建筑林立已是司空见惯。“村民私宅限高”的新规将对佛山未来的乡村面貌带来怎样的改变?有哪些社会问题需要注意?对此,本报记者实地走访了相关专家。文/广州日报全媒体记者冯嘉敏、杨博、邓柱峰图/广州日报全媒体记者陈枫  走访:村宅常见六七层高连日来,本报记者分赴禅城、南海等地村居,了解村民私宅现状。处在禅城季华路与汾江路交叉十字西南侧的教子村,隐藏在新都会华庭和世纪嘉园的高楼大厦后面。在靠近金源街的村内道路上,扎堆挤满了6至8层的出租楼,有的建筑还在围蔽着施工。这些出租楼的一层沿路排列着大排档、士多、药房和洗衣店。在石头村夏园新村,这种情况则同样普遍,六七层的房子大多正在招租。有路过的村民也告诉记者,这里很多房子都已经出租给外地人。首层贴出的招租信息也非常抢眼:“一厅一房出租,配有独立阳台、浴室,价廉物美”,“全层一厅四房平租”。在南海大沥平地村,村民告诉记者,早些年,9层、12层高的出租楼也不少见。而高明荷城官当村,此前还出现过在一栋六层建筑天台上建造三层花园别墅的事情。记者深入禅城张槎大富村的小巷,看到了多幢4层以上的村宅,包括一栋在建的9层村宅。该栋建筑每层有大大小小10多个窗户,其周围的很多村宅首层上都贴着“现有房出租”“单房、一房一厅、二房一厅”等五花八门的招租信息,有的还以“全新电梯房”作为卖点,从阳台晾晒的衣物、村宅窗户数量、村宅结构设计等也不难看出这些是用于出租的房子。  关注:4层以上村宅常见?不少为出租为什么佛山乡村里六七层的村民私宅最常见?“农村盖4层楼的成本大约是1500元/平方米。如果盖到六七层,单位面积上的建设成本和4层楼差异不大。而且,即使自建的楼房空着不租,房产终归还是自己的。所以很多人会选择盖六七层高的楼房。”南海夏西村的黎小姐(化名)解释称,到了7层以上的高层,一般需要配电梯,造价高,所以很少有人会盖到这么高。黎小姐还为记者算了笔账,如果在100平方米的宅基地上盖一座4层楼,每个单间月租四五百元,大约8至10年就可以收回成本。此外,三水的莫先生告诉记者,当初在村里盖房的时候,他已把地基建成了足够盖10层楼的程度。但碍于资金问题,莫先生只盖了3层。而最近,他正在对房子进行加盖。“这栋3层楼自住完全足够,但并不方便出租。”他算了一笔账:在原来基础上加盖4层需要投入100多万元,到时整栋7层的楼房除一层用于自住外,其他楼层可以分隔成单间或一房一厅的套间出租。“我的房子靠近工业园的市场,房租加上首层的铺租,每个月可以有2万元左右的收入,5到6年就可以回本。而且,房子一直是我的,靠房租养老都不成问题。”记者在禅城、南海多处村宅的门口看到了招租的广告。石头村一位上了年纪的村民告诉记者:“现在村里的房子除了部分自住,大多出租给了外来人员。”在一栋6层的村宅,记者看到除了首层用于商铺外,其他各层已被分隔成8间带卫生间的单间,每间每月租金约为280元。据附近居民介绍,这栋村居已被业主打包出租给了二手房东。承包的二手房东再分租给租户,租客多是在附近工作的外地人。  紫南村这样做:从“限高”到“禁租”早在2013年,禅城南庄紫南村的两委会班子就制定计划:紫南村的新建村宅不得再超过4层或高于15米。而此举最终目的是通过“村宅限高”逐步推动把“禁止出租屋”写入村规。2015年9月,在召开过六七轮的专题座谈会后,紫南村召开了村民大会,投票表决把出租屋禁令写入村规。但此时紫南村1700多户村民家庭中,仍有400多户拥有出租屋。但最终九成的村民同意这项新村规。外来务工人员则集中住进了小区式的员工村里,或者租住在商业开发的公寓楼里。观察人士分析指出,紫南村之所有底气探索“村民私宅限高”和“禁租”,并获得广大村民的支持,得益于长期以来在公共福利、公共设施升级改造、岭南水乡环境整饬方面的投入。而实际上,紫南村之所以选择在2013年切入新建村宅限高的主题,也和2011年之后该村的升级改造进入“黄金期”有直接关系。现在的紫南村,尽管外来人员不能随意进入封闭管理的村居,但他们并没有远离这里。在紫南村文化中心和家庭服务中心的旁边,5栋整齐的楼房就是紫南贤德国际公寓。紫南贤德国际公寓2栋的销售人员告诉记者,该栋一间30多平米的单间,租金为每月700元,而配有空调和两张床的套间,租金则为每月1600元。与原有的员工村相比,该销售人员表示:“公寓从今年才开始招租,小区管理更加安全,入住的也多数是附近陶瓷总部的工作人员。”记者从多位销售人员处了解到,目前贤德公寓的销售均价为6000元/平方米,但由于附近的地铁二号线明年将全线贯通,有销售人员表示,好的户型销售价格已达9000元/平方米。此外,多位销售人员都表示,贤德公寓的产权为40年,公寓的地块属于向村集体租用的用地。这又客观上增加了村集体经济的收益。对此,佛科院社会学教授张喜平评价说,紫南村能够成功实现这一系列的改革,和该村做大做强集体经济、不断提升村居凝聚力密不可分。“紫南模式将会是复制的模式,村民收入不但不会因限高而减少,还会增加。”  专家解读:新规降低村居旧改成本新规的诞生,被视作是“加强村镇规划管理,提高村镇规划编制水平和促进宜居城乡建设”的必要举措。对此,佛山市城市规划委员会委员、华南理工大学建筑学院教授袁奇峰表示,新规与国家的有关规定保持了一致。首先要求“一户一宅”,宅基地面积不超过120平方米(包含道路等公共设施用地),所以每户人的宅基地面积大约在80平方米。其次,村居的合法建筑是“三层半”,总面积大约280平方米。同时,在袁奇峰看来,新规为社会提供了平均的价值尺度,最大的用处在于为拆迁安置中合法面积的认定提供了依据,限高以上的建筑可能只按建筑成本、不按市价来赔偿。对此,佛科院社会学教授张喜平也表示了认同。“如果不做出限高,来自村镇重新规划建设和三旧改造的成本将会很高。”他进一步分析说,新规体现了“规划优先”的原则,乡村的整体改造和重新规划对地方政府下一步工作非常重要,而新规为此做出了前期的铺垫。此外,他表示,佛山经济转型是不可逆转的趋势,佛企人才的结构性改变决定了城市里的“白领”在增多,“蓝领”在减少,村里的住户也会逐渐减少。
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  • 多城密集出台楼市调控政策 让房子真正用来“住” +

    这是上海市马当路附近一处新开盘的在售商品房。上海为整顿规范房地产市场秩序,体现公开公平,明确新开盘商品住房应采取公证机构主持,摇号排序,按序购房等方式公开销售。 新华社记者 陈 飞摄当前,限售已成为多市维持房地产市场平稳的主要举措,购租并举也成为不少城市陆续规范房地产市场发展的良策。一系列抑制投机性需求的短效措施固然维持了房地产市场的稳定态势,但只有综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,建立符合国情、适应市场规律的长效机制,才是促进房地产市场平稳健康发展的治本之策国家统计局的数据表明,在因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续作用下,一二线热点城市房地产市场目前延续稳定态势。不过,一段时间以来,仍有一些城市的楼市有升温迹象。于是,多城再度出手调控,旨在防微杜渐。过去,人们普遍选择买房作为解决居住问题的最主要途径,但也导致炒房成为很多人的“挣钱利器”。随着市场发展,政策推动,住房租赁将发挥更加重要的作用,有望成为与购买齐头并进解决居住问题的重要方式,让房子回归到是“用来住”的属性。  限售成调控主要措施梳理近日出台调控政策的城市,可以发现“限售”是最重要的调控措施,明显打击了投机和投资需求近日,包括西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉、无锡、桂林等城市陆续出台了新的楼市调控措施。梳理这些城市调控措施的重点不难发现,“限售”是最重要的选择。石家庄市提出,限购区域内,家庭拥有2套住房的,5年之内不得上市交易;家庭拥有3套住房的,8年之内不得上市交易。在长沙市购买的商品房(含二手房),取得不动产权属证书3年后才能再次出售。重庆、南昌、南宁、贵阳、桂林等城市均规定新购住房或仅针对二手房,两至三年内不得出售。链家研究院院长杨现领认为,这轮调控的对象绝大多数是省会城市或直辖市。这些城市总体上是未来的人口净流入城市,房价上涨的压力一定程度上客观存在,调控也符合常规。中原地产首席分析师张大伟总结, 到目前为止全国已经有46个城市执行了不同年限的限售政策,要求所有新购或者部分新购房源,锁定一定年限后才可以再上市。张大伟认为,限售明显打击了投机和投资需求,使得房地产的投资属性降低,影响了短期获利的可能性,对于加杠杆的投资者来说,风险越来越大。当前房地产市场总体平稳。然而,在推行金融去杠杆、抑制房地产泡沫的背景下,一些城市的房地产市场仍然有较明显的上涨趋势,甚至高烧不退。此次几个城市相继出台的调控措施再度表明中央和地方遏制房价过快上涨的坚定决心,房地产市场呼唤平稳健康发展。也有市场人士提醒,当前房地产市场还要警惕一些小城市或者县城房价过快上涨。财经评论员马光远认为,对于五六线目前没有足够支撑还一直上涨的城市,应该警惕其隐藏的风险。  住房租赁走向舞台中心去年起,国务院以及相关主管部门陆续发文推动购租并举制度,一些城市也推出了培育和发展住房租赁市场的具体举措杭州市国土资源局、杭州市公共资源交易中心9月27日挂牌出让一宗租赁住房用地,项目建成后“只租不售”。这是杭州推出的首宗租赁住房用地。杭州是全国首批开展住房租赁试点的12个城市之一。未来3年,杭州新增租赁住房总量将占新增商品住房总量的30%。此前,上海也推出多块只租不售住房用地。《上海市住房发展“十三五”规划》提出,大幅增加本市租赁住房供应,在新增的170万套房中,租赁住房约有70万套。大力发展住房租赁市场,在有关政策的推动下,已经在许多城市变为实际行动。北京市住房和城乡建设委员会近日发布消息称,今后5年,北京将按照建设150万套住房的要求,推进其中25万套共有产权住房和50万套租赁住房落地,租赁住房将占总住房的三分之一。广州提出,未来5年将推出825万平方米租赁住房用地,预计可供应租赁住房15万套。深圳则提出,“十三五”时期,将建设40万套人才住房,超过特区成立近40年来的总和,其中70%为租赁住房。此外,不仅要求企业建设过程中进行配建不低于20%的自持租赁住房,还将收储100万套城中村房统一租赁。除人才住房和保障性住房外,深圳将通过新建、改建、收购、租赁、资产划转等方式收储不低于10万套房源,开展住房租赁业务。上述城市之外,南京、郑州、佛山、沈阳、无锡、成都等地也陆续下发通知或规定,公布了培育和发展住房租赁市场的具体举措。从去年开始,国务院以及相关主管部门陆续发文推动购租并举制度。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹介绍,从各地采取的措施来看,政策发力点主要集中在以下几个方面:建立住房租赁监管平台,杜绝虚假房源和黑中介;增加租赁住房供应规模;鼓励国有企业组建租赁公司,明确商业用房可改成租赁住房;为承租人提供更多公共服务,符合条件的甚至可落户可入学。秦虹说,新型城镇化最重要的一项目标就是实现人的城镇化,要推动在城镇里务工就业的一部分人在城市定居下来,房子肯定是非常重要的支撑条件,租赁市场发展得好,有利于推动进城务工人员定居城市。近日,住房和城乡建设部表示,目前正会同有关部门积极开展调研、论证等工作,在充分听取各方面意见和建议的基础上,抓紧起草相关法规草案,积极推动住房租赁管理条例立法工作。住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长杨佳燕介绍,将积极推动住房租赁管理条例尽快出台。通过条例进一步规范租赁行为,保护当事人的权益,为住房租赁市场的发展营造良好的法治环境。  长效机制是治本之策建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,才是促进房地产市场平稳健康发展的治本之策限售是抑制投机性需求的短效措施。从长远看,长效机制才是促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。2016年底中央经济工作会议提出:“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。”这一方针,成为今年以来房地产各项政策措施的根本原则。当前,多项政策措施的出台,正在描绘基础性制度和长效机制的基本轮廓。不久前,住建部发布《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》。《意见》提出,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,以市场为主满足多层次需求,通过推进住房供给侧结构性改革,加快解决住房困难家庭的基本住房问题。北京市出台了《共有产权住房管理暂行办法》,明确了未来5年供应25万套共有产权住房的目标,着力满足城镇户籍无房家庭及符合条件的新市民的基本住房需求。上海市截至2016年底已供应共有产权保障住房8.9万套。9月28日,政策出台之后的北京市首个共有产权住房锦都家园发布摇号公告。按照公告,购房人与政府将分别持有整套房屋产权50%的份额。北京市房协秘书长陈志认为,共有产权住房制度兼顾了属地和职住平衡(就业—居住平衡)的原则,而且特别强调了对“新北京人”的同权意义。同时,共有产权住房也是长效机制的重要组成部分,对于完善住房保障体系和住房制度,支持中端购房、抑制投机、促进公平,都有着重大意义。(经济日报·中国经济网记者 亢 舒)
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  • 让房子真正用来“住” +

    多城密集出台楼市调控政策这是上海市马当路附近一处新开盘的在售商品房。上海为整顿规范房地产市场秩序,体现公开公平,明确新开盘商品住房应采取公证机构主持,摇号排序,按序购房等方式公开销售。 新华社记者 陈 飞摄当前,限售已成为多市维持房地产市场平稳的主要举措,购租并举也成为不少城市陆续规范房地产市场发展的良策。一系列抑制投机性需求的短效措施固然维持了房地产市场的稳定态势,但只有综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,建立符合国情、适应市场规律的长效机制,才是促进房地产市场平稳健康发展的治本之策国家统计局的数据表明,在因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续作用下,一二线热点城市房地产市场目前延续稳定态势。不过,一段时间以来,仍有一些城市的楼市有升温迹象。于是,多城再度出手调控,旨在防微杜渐。过去,人们普遍选择买房作为解决居住问题的最主要途径,但也导致炒房成为很多人的“挣钱利器”。随着市场发展,政策推动,住房租赁将发挥更加重要的作用,有望成为与购买齐头并进解决居住问题的重要方式,让房子回归到是“用来住”的属性。限售成调控主要措施梳理近日出台调控政策的城市,可以发现“限售”是最重要的调控措施,明显打击了投机和投资需求近日,包括西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉、无锡、桂林等城市陆续出台了新的楼市调控措施。梳理这些城市调控措施的重点不难发现,“限售”是最重要的选择。石家庄市提出,限购区域内,家庭拥有2套住房的,5年之内不得上市交易;家庭拥有3套住房的,8年之内不得上市交易。在长沙市购买的商品房(含二手房),取得不动产权属证书3年后才能再次出售。重庆、南昌、南宁、贵阳、桂林等城市均规定新购住房或仅针对二手房,两至三年内不得出售。链家研究院院长杨现领认为,这轮调控的对象绝大多数是省会城市或直辖市。这些城市总体上是未来的人口净流入城市,房价上涨的压力一定程度上客观存在,调控也符合常规。中原地产首席分析师张大伟总结, 到目前为止全国已经有46个城市执行了不同年限的限售政策,要求所有新购或者部分新购房源,锁定一定年限后才可以再上市。张大伟认为,限售明显打击了投机和投资需求,使得房地产的投资属性降低,影响了短期获利的可能性,对于加杠杆的投资者来说,风险越来越大。当前房地产市场总体平稳。然而,在推行金融去杠杆、抑制房地产泡沫的背景下,一些城市的房地产市场仍然有较明显的上涨趋势,甚至高烧不退。此次几个城市相继出台的调控措施再度表明中央和地方遏制房价过快上涨的坚定决心,房地产市场呼唤平稳健康发展。也有市场人士提醒,当前房地产市场还要警惕一些小城市或者县城房价过快上涨。财经评论员马光远认为,对于五六线目前没有足够支撑还一直上涨的城市,应该警惕其隐藏的风险。住房租赁走向舞台中心去年起,国务院以及相关主管部门陆续发文推动购租并举制度,一些城市也推出了培育和发展住房租赁市场的具体举措杭州市国土资源局、杭州市公共资源交易中心9月27日挂牌出让一宗租赁住房用地,项目建成后“只租不售”。这是杭州推出的首宗租赁住房用地。杭州是全国首批开展住房租赁试点的12个城市之一。未来3年,杭州新增租赁住房总量将占新增商品住房总量的30%。此前,上海也推出多块只租不售住房用地。《上海市住房发展“十三五”规划》提出,大幅增加本市租赁住房供应,在新增的170万套房中,租赁住房约有70万套。大力发展住房租赁市场,在有关政策的推动下,已经在许多城市变为实际行动。北京市住房和城乡建设委员会近日发布消息称,今后5年,北京将按照建设150万套住房的要求,推进其中25万套共有产权住房和50万套租赁住房落地,租赁住房将占总住房的三分之一。广州提出,未来5年将推出825万平方米租赁住房用地,预计可供应租赁住房15万套。深圳则提出,“十三五”时期,将建设40万套人才住房,超过特区成立近40年来的总和,其中70%为租赁住房。此外,不仅要求企业建设过程中进行配建不低于20%的自持租赁住房,还将收储100万套城中村房统一租赁。除人才住房和保障性住房外,深圳将通过新建、改建、收购、租赁、资产划转等方式收储不低于10万套房源,开展住房租赁业务。上述城市之外,南京、郑州、佛山、沈阳、无锡、成都等地也陆续下发通知或规定,公布了培育和发展住房租赁市场的具体举措。从去年开始,国务院以及相关主管部门陆续发文推动购租并举制度。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹介绍,从各地采取的措施来看,政策发力点主要集中在以下几个方面:建立住房租赁监管平台,杜绝虚假房源和黑中介;增加租赁住房供应规模;鼓励国有企业组建租赁公司,明确商业用房可改成租赁住房;为承租人提供更多公共服务,符合条件的甚至可落户可入学。秦虹说,新型城镇化最重要的一项目标就是实现人的城镇化,要推动在城镇里务工就业的一部分人在城市定居下来,房子肯定是非常重要的支撑条件,租赁市场发展得好,有利于推动进城务工人员定居城市。近日,住房和城乡建设部表示,目前正会同有关部门积极开展调研、论证等工作,在充分听取各方面意见和建议的基础上,抓紧起草相关法规草案,积极推动住房租赁管理条例立法工作。住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长杨佳燕介绍,将积极推动住房租赁管理条例尽快出台。通过条例进一步规范租赁行为,保护当事人的权益,为住房租赁市场的发展营造良好的法治环境。长效机制是治本之策建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,才是促进房地产市场平稳健康发展的治本之策限售是抑制投机性需求的短效措施。从长远看,长效机制才是促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。2016年底中央经济工作会议提出:“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。”这一方针,成为今年以来房地产各项政策措施的根本原则。当前,多项政策措施的出台,正在描绘基础性制度和长效机制的基本轮廓。不久前,住建部发布《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》。《意见》提出,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,以市场为主满足多层次需求,通过推进住房供给侧结构性改革,加快解决住房困难家庭的基本住房问题。北京市出台了《共有产权住房管理暂行办法》,明确了未来5年供应25万套共有产权住房的目标,着力满足城镇户籍无房家庭及符合条件的新市民的基本住房需求。上海市截至2016年底已供应共有产权保障住房8.9万套。9月28日,政策出台之后的北京市首个共有产权住房锦都家园发布摇号公告。按照公告,购房人与政府将分别持有整套房屋产权50%的份额。北京市房协秘书长陈志认为,共有产权住房制度兼顾了属地和职住平衡(就业—居住平衡)的原则,而且特别强调了对“新北京人”的同权意义。同时,共有产权住房也是长效机制的重要组成部分,对于完善住房保障体系和住房制度,支持中端购房、抑制投机、促进公平,都有着重大意义。
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  • 少了投资和投机 2017版“金九银十”真正回归刚需 +

    自去年“9·30”以来,从“五限令”到“购租并举”“租售同权”,从一二线城市到三四线城市,楼市调控政策不断加码,使得楼市不断挤压投资和投机成份,回归健康和理性。中原地产研究中心统计今年1~9月数据显示,北京、上海、广州、深圳等一线城市,商品房年内平均成交跌幅达到了40%。进入传统的楼市旺季“金九银十”,各地楼市的成交数据仍呈下降趋势。CREIS中指数据显示,9月楼市成交同环比均下降。2017年9月监测的主要城市成交面积环比下降6.49%,同比下降34.88%,近六成城市环比下降。国庆黄金周期间,各地的楼市成交同样大幅缩水。易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《每日经济新闻》记者采方时认为,楼市的交易旺季总是掺杂着投资、投机需求的,今年“金九银十”没有出现这样的旺季,说明入市的购房者主体是刚需。  数据:“金九银十”成交量大幅缩水在限购、限贷背景下,今年楼市的“金九”行情较往年全面缩水。中原地产研究中心统计显示,9月首周,一线城市整体成交量平均环比下降20%。其中北京环比下降28%,同比跌幅达60%;广州平均环比下降32%,同比跌幅72%;上海市场环比下降22%,同比跌幅为27%。中原地产首席分析师张大伟曾分析称,一二线城市新房和二手房市场的整体成交量环比均有所回落,表明各地限购政策的相继出台已令全国主要城市的市场行情都受到了影响。随着“金九”的黯淡开场,政策环境趋严,在各项精准调控政策影响下,代表城市楼市成交降温明显,整体楼市成交同环比均有所下降,各级城市同比均出现不同程度下降。CREIS中指数据显示,9月楼市成交同环比均下降。2017年9月监测的主要城市成交面积环比下降6.49%,同比下降34.88%。近六成城市环比下降,蚌埠降幅最明显,为61.53%,西安和汕头次之,降幅均超3成。9月末,重庆、南昌、石家庄、西安等多地楼市调控再次收紧,给“金九银十”楼市的黄金周涂上了一层“调控”的色彩。中原地产研究中心统计数据显示:黄金周1~7日热点城市均明显下调,北京楼市合计签约143套,同比下调65%。同策咨询研究部总监张宏伟接受《每日经济新闻》记者采访时表示,楼市新政从去年十月份执行的一年时间里,各种综合因素导致投资客撤离市场,交易量大幅下降,价格也逐渐趋于平稳。严跃进表示,此次国庆中秋8天长假的效应更加明显,对购房者影响比较小,但售楼部会放缓一部分节奏。此前一系列政策的影响比较大,并且企业推盘放缓的节奏也使得可售房源不多。  调查:部分楼盘传统旺季推优惠促销“金九银十”已经过去大半,从数据上看,传统的旺季似乎已经不在。在强监管的政策下,将炒房客的资本限制在售楼处的大门外,也让购房的属性进一步趋近于自住。业内人士分析称,售房没有旺季才是楼市回归刚需。天津作为京津一体化重要的组成部分,承接了部分北京外溢人口。而已经通高铁的武清区和即将通高铁的宝坻区则是最受投资客追捧的两个区域。在限购之前,武清区部分楼盘的价格翻了2~3倍,有的单价甚至超过4万元。今年“十一”节假期间,《每日经济新闻》记者在上述两个区走盘时发现,在部分楼盘的售楼部,现场的销售人数甚至超过了来看房子的客户。一位销售代表告诉记者,去年10月份的时候都是忙到夜里一两点。在走访调研中,记者注意到部分楼盘已经开始做促销活动,有的通过代理做返点优惠,有的楼盘甚至打出了优惠3个点的折扣。记者随机采访的几位购房者均表示目前持观望态度。对于“金九银十”之后的房地产市场,张宏伟在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,四季度的最后三个月,大多数品牌房企尤其是上市公司可能会冲刺年度指标,大多数开发商可能会在价格上做一些让利。从企业的资金兑付压力看,博弈了一年之后,有的企业可能撑不住,在今年四季度或者明年上半年持续降价,缓解资金压力,开发商主动出货的意愿应该比较强。
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  • 四季度楼市或迎促销潮 +

    国庆七天广州一手住宅网签量减少今年国庆长假加中秋节放足八天,但市民看楼购房的兴致却并不高昂。本报记者国庆期间实地踩盘发现,各大板块楼盘人气明显不如往年,而今年“金九银十”成色不足也从网签数据上得到反映。根据网易房产数据中心监控“阳光家缘”数据显示,今年国庆假期前7天广州一手住宅网签量仅有485套,比去年国庆长假7天的4208套减少3723套,同比下跌近九成。一手住宅网签量2010年来第二低数据显示,10月1日~10月7日广州一手住宅网签量仅有不到500套,成为自2010年以来网签量第二低的黄金周。其中外围五郊区网签量为385套,中心六区的网签量仅有100套。9月一手住宅网签5618套而在刚刚过去的9月份,广州一手住宅网签量已经看不出“金九”的样子。整个9月份一手住宅网签套数仅有5618套,为去年9月份网签量的四成左右,而去年9月份网签量达到13606套。据记者了解,受今年各种政策影响,9月、10月楼市传统旺季也没能旺起来,购房者多数抱有观望情绪。因此从国庆黄金周开始,力度较大的促销已经陆续展开。有不少销售人员表示,今年仅剩下第四季度3个月,但是销售业绩还是要冲,一方面之前的尾货会拿出相当部分做“一口价”促销,另外近期新推单位也会考虑采取“低开”策略。(记者 陈白帆)
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  • 网易房产送你一波ofo骑行券 +

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  • “房住不炒”才是置业“王道” +

    上周末,重庆、南昌、长沙、南宁、武汉、西安、石家庄、贵阳等8个城市先后出台楼市新政。至此,全国大概有30座城市出台了“限售”政策,限售时间2年至8年不等。为什么要动用“限售”?同策咨询研究部总监张宏伟认为,“限售”在楼市下行周期的作用在于:锁定2016年下半年以来处于高位的房贷资产,不让其交易,不让其出现贬值,防止由于房价下降而带来的银行系统性金融风险;同时,“沉淀”在房地产的大量投资资金因“限售”留在国内,防止了资金外流,也为实体经济改革与复苏提供了更长时间的窗口期;并为楼市长效调控机制相关措施(不动产登记、房地产税立法等)的酝酿出台赢得时间。也就是说,“限售”一方面可以杜绝“快进快出”的炒房方式,防止楼价被投资者进一步托高;另一方面也是有备无患,在楼市下行期间,防止“加杠杆”投资客“抛盘”。可见,“稳”是政策追求的主基调。那么我们来看佛山市场。佛山自从去年10月限购以来,全市楼市均价一直保持万元/平方米的水平,尤其是限购区,楼价更是“稳”字当头,基本没有起伏。当然,这样的结果一方面有来自政府的调控;另一方面,其实也隐含着市场的选择。从“金9”这段时间开盘的情况来看,开发商的定价还是相当谨慎,如中海凤凰熙岸、保利碧桂园天汇等项目,开盘价甚至低于前期。从开发商的策略来看,也是在求“稳”。因此,我们有理由相信,接下来的楼市政策基本没有放松的可能性。尤其是那些炒房客,更加不应抱以幻想,“快进快出”的操作方式将被锁定。可以预计的是,因限售此轮调控周期会被拉长,楼价“稳定”会是市场的主基调,“房住不炒”才是置业“王道”。
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  • 银行严查 但网贷平台仍推高额房抵贷 +

    就在银行对房抵贷更加审慎的时候,某互联网大鳄旗下金融公司推送的额度最高达到1000万元、最快次日放款的广告特别显眼。记者了解到,当前,房抵贷业务的需求依然旺盛,在强监管之下,依然有各种金融机构想方设法规避合规要求、甚至违规拓展房抵贷业务。近期,多地金融监管部门纷纷下发通知,严查个人消费贷,特别是额度较大的,目的是为了防止消费贷流入房地产领域。  银行严查房抵贷用途有贷款中介机构人士向记者透露,额度较大的消费贷,一般都需要房产抵押。在按揭房贷严控难以申请后,一些人打起了用房屋抵押申请个人消费贷款或经营贷再购房的主意。中原地产项目部总经理黄韬告诉记者:“以前很多买家以消费和装修等用途将旧房做纯抵押贷款。”不过他透露,“银监会也出台了新规,消费贷最高100万元,最长10年。而且如今银行查处严格,会在放款前与放款后定期追踪,现在基本没什么办法‘突破’,除非能接受小贷公司的高利率,但小贷公司的年限最长也可能是5年左右。所以金额与年限的‘双限’还是极大抑制了这部分的贷款。”不过,也有部分买家在经营贷方面想办法,业内人士形容“这个就跟为突破商服类限售采用注册公司的方法是一样的”。但据了解,机构抵押的审核相对更严。银行人士也告诉记者,除了监管压力,考虑到楼市调控不断加码,银行近期对房抵贷的发放更加审慎。  有网贷平台称:  可以法人身份借款即便如此,银行以外的很多机构依然在拓展房贷业务。有数据统计,中国的一线及省会城市房屋抵押借款有近十万亿元规模,房抵业务始终保持相对旺盛的市场需求。某互联网大鳄旗下金融公司近期就热推房抵贷业务,声称额度最高达到1000万元、最快次日放款,月息低至0.78%,可免费提前还款。但由于此前该业务的广告页面完全未提及贷款用途禁止进入房地产市场等有关情况,一度被质疑违规。不过该公司马上进行了回应,称贷款资金不能用于房地产。而在网贷监管大额标限制(个人在同一家平台借款限额20万元,企业法人限额100万元)的影响下,网贷平台的房抵贷类业务规模在逐渐萎缩,部分平台陆续关停房抵类业务。但记者调查发现,仍有部分网贷平台在发布房抵标。某网贷平台负责人就告诉记者:“并没有全面退出房抵贷业务,因为房产抵押还是最安全的。”而为了规避限额要求,该人士透露,可以以法人的身份借款,最高可以借款100万元,而且由于抵押的房产所有人与借款人并不需要同一个人,一线城市一套房产动辄数百上千万元,能同时为多位借款人做抵押。该负责人还告诉记者,网贷平台的房抵贷很有优势,相比银行机构,网贷平台审批更快更容易,放款也很快,资金使用更自由;而相比小额贷款公司,网贷平台的利息也低很多,因此虽然麻烦,还是有借款人愿意做。不过,该人士表示,受限于全套公正和强制公证,平台也不敢接二押房贷的客户。  业内意见:银行以外的抵押贷风险较大一名按揭人士透露,抵押贷款的利率比住房贷款高,随着银行收紧贷款,抵押贷款的利率也随之提高,所以理论上抵押物业购房不会在住房贷款提高后有大幅提高:“而且按照新的限购政策,抵押物业再购房,首付和利率都很高。”她认为,目前银行抵押依然是市场上利率最低、最安全的抵押方式,其他抵押方式有抵押给金融机构或抵押给个人,这些利率没有统一标准,但都比银行高。抵押物业再购房确实是购房的一种方式,但是她提醒,抵押物业后名下有房贷未结清及二套,在新政策里,这种方式将使得购房成本更高,因此认为银行的抵押贷款风险相对最低,而且每个银行有自己的评估标准,只要符合条件都可以贷款,其他方式都存在相比较高的风险。另外,她强调,个人房产可以抵押、公司房产不可抵押,具体标准以各个银行的政策为准。
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  • 中心区租房读名校 还是郊区买房上学? +

    进入四季度,广州预计将有19个左右的中小学按计划完成新建或改扩建工作,新增学位将进一步壮大教育资源。近日,有关机构发布研究报告,称房地产市场未来5年朝“租购并举”方向发展对于外地户籍家长是福音,番禺区、南沙区、越秀区将成为这些学生家长重点选择的区域。文/广州日报全媒体记者林琳  外地户籍家长的小九九:  中心区租房PK郊区买房 积分读名校机会有多大?王先生老家在湖南,毕业后在深圳工作了2年,后来又到广州打拼了3年,目前他已在广州成家,并一直在海珠区租房居住。考虑到今后小孩上学的问题,王先生希望通过买房入户。不过,以他的预算,目前只能承担三四十万元的首付,只能选择花都区、番禺区等外围区域的某些物业。对于买房还是继续租房,王先生犹豫不决:“租房可以住在市区,上班方便,而且如果今后‘租购并举’了,还有可能入读市区的名校;如果在郊区买房,教育资源也不如市区的好。”王先生称,目前不少楼盘可以买房入户,可享户籍子女入学权益,但租房只能按积分入学。而积分入学在市中心区就读名校的机会有多大,在郊区买房是否对今后孩子上学更适合,王先生觉得毫无头绪。有业内人士指出,目前广州外地户籍子女以积分入学政策为主,但各区积分入学的标准不同,因此外地户籍的学生在不同区入学也有难易之分。  置业分析师:  中心区入学积分门槛更高 新区教育资源壮大门槛低房天下广州置业分析师李超介绍,目前白云区、番禺区、天河区是广州的租房大户,也是外来人员集中的区域,租客比例分别占全市租客比例的28%、18%和13%。各区的积分入学主要对居住年限、就业、参加社保、计划生育这几项作为外来人员申请时的必备条件,而各区的具体要求不尽相同。总体而言,教育资源紧张的老城区如海珠区、越秀区、荔湾区,其对外来人员子女积分入学政策的门槛较高,而番禺、花都等区的门槛则相对有所放宽。例如在番禺区租房的外来人员只需在番禺居住并办理居住证、在广州地区就业、在广州社会保险系统缴纳社会保险,并办理了计生登记手续,其子女即可申请积分入学。白云区的积分入学政策与番禺区的大同小异,而海珠区的积分入学政策更为严格,不仅明确了居住证、就业、社保、计生这4个必备条件,还规定要在该区连续居住满5年,工作满5年,社保也需要连续缴够5年。此外在填报志愿上,海珠区明确申请人只能选定1所公办学校进行积分排序,而番禺区规定可在辖区内填报1~4个志愿学校。根据广州中原研究发展部监控统计,四季度,政府主导建设公办学校的进度将会继续加快,到今年底完工进度将达49%,预计将有19个中小学能按计划完成新建或改扩建工作,其中最具吸引力的预计是南沙的广州外国语学院附属小学,投资约2.34亿元,新增小学学位1620个;以及黄埔的玉泉初中,投资约2亿元,新增初中学位3000个。  建议:  多关注区内新校趋势未来五年,房地产市场将朝“租购并举”的方向发展,广州的学位也将实现 “租购同权”,这对很多外地户籍的家长是福音。那么,对在广州居住的外地户籍家长,房子买在哪里,或者租在哪里,小孩的入学选择会更多呢?广州中原研究发展部通过分析2012~2016年各区招生的外地户籍生源人数情况发现,番禺区的教育实力在近两年有很大提升,特别是师资力量的扩张方面非常积极,而南沙区不仅是近五年外地户籍小学生增长最多的区域,更是2016年增长率最高的区域,外地户籍小学生增长率高达7%。而越秀区作为最老牌的教育强区,虽然外地户籍学生占比较低,只有24.3%,但是越秀区近五年来招收外地户籍生源的力度并不小,2016年越秀区外地户籍生源15908人,比2012年增长了58%,比荔湾、海珠、天河、白云等其他中心区学校都要高。房天下广州二手房番禺区总监刘正东则建议,对于租客来说,想要子女更轻松地入学,适宜选择番禺、白云等外来人口集中的地段,因为这些区的积分入学政策相对宽松,子女入读机会更大:“而且这些区的教育资源没有那么紧张,今后如果落实租购同权,力度可能会更大。”李超解释,各区能否增加积分入学名额关系到整体学位配比情况,因中心区教育资源有限,目前的入学顺位基本上是户籍居民优先,其次是带小区配套学位的业主,再次是政策性照顾的人群,然后是居住证登记满5年的人群,最后才是积分入学的人群。而近年来“学区风”盛行,不少区都出现新增、改扩建的学校,不少名校也加入扩招队伍,例如今年首届招生的广州中学计划招收22个班,西关广雅实验学校作为广雅中学初中部,今年招收规模为6个班。从地区分布上看,中心区海珠、荔湾,外围区的番禺、增城和从化今年都分别有2个以上新建名校,是教育资源重点倾斜的区域。李超建议,家长在置业时不妨留意该地段新建学校的趋势,区域内提供的教育资源越多,非本地户籍子女的入读机会也会随之增加。
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  • 北京拟推“共有产权住房” “新北京人”房源不少于30% +

    资料图 近日,北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》(下简称《办法》),现就《办法》内容向社会公开征求意见。 以下是《办法》的主要内容 一、规划建设方面 一是共有产权住房结合城市功能定位和产业布局进行项目选址,优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域,推动就业与居住的合理匹配,促进职住平衡。 二是共有产权住房建设用地采取“限房价、竞地价”、“综合招标”等多种出让方式,遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位,并实行建设标准和工程质量承诺制。 三是市住房城乡建设委会同市规划国土委制定共有产权住房建设技术导则。相关管理部门将严格按标准进行规划设计方案审查,并依法进行日常监督。 二、审核分配方面 一是明确供应对象为符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中,单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。 二是从严限购条件,已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议、有住房转出记录等情况的申请家庭不得购买共有产权住房。 三是促进职住平衡、精准分配。房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭,以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。 三、规范管理方面 一是已购共有产权住房用于出租的,购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分,具体应在购房合同中约定。 二是已购共有产权住房不满5年的,不允许转让房屋产权份额,满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额。 三是从严查处虚假申购和违规使用行为,禁止10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。申请家庭成员在本市信用信息管理系统中有违法违规或严重失信行为的,将限制购买共有产权住房。 四、新老政策衔接方面 《办法》施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理,仍按照原规定执行。《办法》施行后,未销售的自住型商品住房均按本《办法》执行。 ※《办法》的重要亮点 一是“新北京人”分配不少于30%。各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地,其中,满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。 二是实现网上申请。符合条件的家庭,登陆区住房城乡建设委(房管局)官方网站提出项目购房申请,在线如实申报家庭人口、户籍、住房等情况,并准备相关证明材料。让“数据多跑路、百姓少跑腿”,实现高效、便民服务宗旨。 三是规范退出机制。共有产权住房购买5年后,可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下,代持机构可优先购买,继续作为共有产权住房使用;代持机构放弃优先购买权的,购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。此举有利于实现共有产住房循环使用,更大程度上发挥保障作用。 易居研究院智库中心研究总监严跃进点评表示,北京此次针对共有产权住房发布了共有产权住房政策的征求意见稿,充分说明北京当前对于住房市场结构性调整的决心。类似住房包括上海也有过推广,但动静相对小,而类似政策内容也是为了更好地引导此类住房市场的发展。 对于此类住房来说,最显著的特点就是产权的让渡不是一次性的,而是逐渐让渡的方式。基于类似的产权让渡模式,地价和房价的构成也会有显著不同。最典型的就是购房者前期因为占有部分产权,所以在购房方面的出价相对会比较低,这也有助于降低购房成本。而随着后续购房能力提高,可以继续从政府手中回购相应的产权。此类操作有很好的制度创新,关键要在细节上做探讨。 从此类住房的认购方面看,主要是针对无房的群体而进行的,所以是带有一定的保障房属性的住房。此类群体也包括了外地符合限购的群体。但此类住房和其他保障房的一个最大特点就是,其是允许租赁的。一些包括经适房和公租房等,其实是不允许转租的,但类似房源是可以转租的,所以从这个角度看,又带有很强的商品房属性。 类似住房的供应,对于后续全国房地产市场的发展是有积极启发的。从类似住房的探索来看,也会使得相应的土地供应结构有所转变。相关房企在拿地方面也需要看到此类政策带来的新变化。 延伸阅读:北京推共有产权住房解读 来源:京房字(ID:jingfangzi) 需注意以下几点: 第一,新房新办法、老房老办法,以销售为时间节点。 第二,各区的房源,都要有30%划给新北京人。在重点功能区、产业园区范围内还将有人才共有产权房项目。 第三,单身人士申购需年满30岁。 第四,有过住房转出记录的家庭,不能再申购共有产权房。如果离婚了,需要3年之后再申购。有违建不更正的,也不能申请共有产权房。 第五,再申请自住房不在市住建委平台上了,改成区里报名、区里监督摇号、区里定优先组顺序。 第六,选了房又不要的行为发生两次以上,3年内别申请了。 第七,个人和政府指定持有机构分别拿多少比例的房子,看预定售价和摇号选房时的同区域同品质商品房均价比。 第八, 持有不满5年的只能代持机构回购。 第九, 持有满5年的,同等价格下代持机构优先买;也可以按原有比例卖给有共有产权住房购买条件的家庭;还可以转成商品房销售给代持机构分成;满5年后也可以买了政府份额后变成商品房。 第十,物业费和公维,再加上暖气费之类的,共有产权双方谁住房谁承担,也就是购房人承担。 第十一,出租指定平台,中介不能代理共有产权房的出租出售。 第十二,弄虚作假,10年禁止申请保障房和政策房。 以下是京房字详细解读: 共有产权住房将替代自住房 在2014年时,住建部提出过共有产权的概念,住建部:北京等六城市试点共有产权,那会儿,自住房还不等于共有产权房。但是从2017年8月3日这个时间节点之后,自住房将被新的共有产权住房替代。当然,原有的老自住房还是会执行老办法;今后新入市销售的项目,包括目前尚未摇号的朝阳区锦都家园自住房项目,也将执行新的共有产权住房规定。特别说明,朝阳区锦都家园将执行按老办法审核条件,将来销售的时候签订新版合同,按照新办法管理。 其实,共有产权住房并不是一个新鲜事,此前上海在保障房中已经实施了共有产权制度,京房字专家组也参与了北京市多次对上海共有产权制度的调查和研究。 先解释一下,所谓“共有产权住房”,是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。 简单来说,就是一套房子,政府和购房人各持有一定比例的产权,那么购房人在购买时就可以支付较少的房款,买下一套自住的房屋。更有利于中低收入家庭解决住房问题。虽然政府也占有一定比例的产权,但如果购房人是自住的话,那么房屋的使用权是完全归购房人的。确保了通过此套房屋来实现家庭自住的目的。 这次征求意见稿里一些总体的内容包括,共有产权住房用地会在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应。各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地,用于满足本区符合条件的居民家庭及重点人才居住需求。其中,满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。也就是说,和自住房一样,共有产权住房也覆盖到了“新北京人”。 总结一下,北京推出了共有产权住房,对于完善住房保障体系、完善住房制度,建立房地产调控长效机制,支持中端购房,抑制投机,促进公平,将起到重大意义。北京市房协秘书长陈志认为,北京推出的共有产权住房制度在探讨长效机制的推进上,又迈出了一大步。“共有产权住房应该是长效机制的重要组成部分之一,有许多的创新点。它兼顾了公平、特别仍然突出以保障为主,而且在使用人的角度上看,有同质同权的创新,房屋的质量、环境、以及将来物业费的缴纳等等,各个方面有透露出同质同权的意图。”陈志说。 他表示,共有产权住房制度兼顾了属地原则,兼顾了职住平衡的原则,而且特别强调了对“新北京人”的同权意义。在很多的程序设计上,以便捷为主,方便群众,充分利用了现代的互联网技术和条件,在整个的程序管理上,细节全面充分、周到。应该说这是一项质量相当不错的立法。对于未来北京的房地产市场,也将产生积极的影响。 征求意见稿提出,共有产权住房建设项目应当根据城乡规划要求,结合城市功能定位和产业布局进行项目选址,优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域,推动就业与居住的合理匹配,促进职住平衡。共有产权住房户型以中小套型为主,套型设计功能布局合理,有效满足居住需求。 下面,我们就从申请、购买、使用、再上市等各个方面,对新的共有产权住房政策进行具体解读。 准入资格:符合限购且无房家庭才可申请 共有产权住房的申请条件和目前的自住房有很多差别。1、申请人应具有完全民事行为能力,申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。2、申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房。一个家庭只能购买一套共有产权住房。 资料图 同时办法中规定了4种情形,不得申请购买共有产权住房:1、申请家庭已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议的。其实也就是说已经有房的家庭。2、申请家庭有住房转出记录的。【京房字】提醒您,这里没有规定时限,没有规定时限,没有规定时限!如果最终文件行文还是这样,那么请注意,未来房屋通过交易、赠与、法院判决转出去的,也一样不能再申请。 3、有住房家庭夫妻离异后单独提出申请,申请时点距离婚年限不满三年的。这条是为了防范通过离婚来钻空子的行为。4、申请家庭有违法建设行为,申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。这一条不用解释。 资料图 另外,申请家庭如果承租公租房、公有住房(含直管和自管公房等)后又购买共有产权住房的,应在购房合同网签前书面承诺腾退所租住房屋。最后一条公租房和公有住房承诺腾退的内容,需要在操作层面细化。此前经京房字争取,入住公租房再购买自住房的家庭,可以住到新房收房之后。那么希望未来在设计承诺书的时候,也不是让大家网签之后立刻就退房,延续此前更便民的政策。 再说一条共有产权住房总的配售规则。 共有产权住房配售工作由各区住房城乡建设委(房管局)组织实施,房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭,以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。其中,非本市户籍无房家庭申购共有产权住房的具体条件,由各区人民政府根据本区功能定位和发展方向等实际情况确定并面向社会公布。也就是说,房源将优先配售给该区户籍或该区工作的北京户籍家庭,同时,“新北京人”也纳入到了共有产权住房的保障范围中。 申请流程:两次以上弃选3年内不得再申购 共有产权住房实行网上申购,申请和摇号等流程与自住房类似,但也有几个不同、需要注意的地方。 1、网上公告。开发商取得项目规划方案复函后,向项目所在区住建委(房管局)提交开通网上申购的申请,经审核批准后准予开通网上申购并发布项目公告,网上申购期限不少于15日。 2、网上申请。符合条件的家庭,可在共有产权住房项目开通网上申购期间内登陆区住建委(房管局)官方网站提出项目购房申请,在线填写《家庭购房申请表》和《承诺书》,如实申报家庭人口、户籍、婚姻、住房等情况,并按照本办法规定的条件和项目公告,准备相关证明材料。共有产权住房不再像过去那样在市住建委官网上发布申购公告和网上申请,而是在各区住建委或房管局官网上。 3、联网审核。市住建委会同公安、地税、社保、民政、不动产登记等部门在申购期结束后20个工作日内,通过本市共有产权住房资格审核系统对申请家庭的购房资格进行审核,区住建委(房管局)对申请家庭在本区就业等情况进行审核。经审核通过的家庭,可取得申请编码。申请家庭可登陆区住建委(房管局)官方网站查询资格审核结果。对审核结果有异议的,可以自资格审核完成之日起10个工作日内,持相关证明材料到区住房建设委(房管局)申请复核。请注意,查询审核结果是去区住建委或房管局官网。不是原来市住建委的通道了。摇号和配售也一样,是由区住建委(房管局)监督指导开发商开展摇号配售。 1、摇号名单。区住建委(房管局)应按照职住平衡、家庭人口等因素进行优先次序分组,确定摇号家庭名单,并在其官方网站面向社会公示。 也就是说,共有产权也会有优先组的区别,哪类家庭优先,是由区里来确定并分组。 2、摇号配售。开发商对符合条件的申请家庭进行公开摇号,确定选房顺序。摇号应当使用全市统一的摇号软件。摇号结果在区住建委(房管局)官方网站和销售现场公示3天。 虽然是各区摇号,但使用的还是全市统一的摇号软件。另外,摇号也要在区住建委或房管局的监督指导下,确保公平公开公正。 3、顺序选房。开发商应提前5个工作日,在销售现场和区住建委(房管局)官方网站发布选房公告,明确选房时间、地点、批次安排等。家庭按照摇号确定的顺序选房,家庭放弃选房的,由后续家庭依次递补。 这条与自住房基本相同。 4、购房确认。开发商应在选房现场对选房家庭申请材料进行核对,留存相关复印件,符合条件的,将联机打印的《家庭购房申请表》和《承诺书》经申请家庭签字确认后,一并报区住房城乡建设委(房管局)复核。复核通过的选房家庭可签订购房合同。 如果公开选房后房源有剩余的,和自住房一样,会发布递补选房公告,并组织其他摇号家庭依次选房。递补选房后满6个月,房源仍有剩余的,由市住建委统筹调配给其他区进行配售。请注意,原来的政策是可以对外公开销售。现在从行文上看已经没有这个环节了。另外再提醒一条重要的信息。就是申请家庭取得的申请编码,可以申请其他项目,但申请时须重新登陆区住建委(房管局)官方网站对申请编码进行激活。这个和小客车摇号类似,要点击一下激活。 当然,申请家庭情况有变化的,应及时登录网站进行变更。市、区住房城乡建设委(房管局)按规定重新进行审核。最后说一条最重要的,就是申请家庭放弃选定住房或选定住房后未签订购房合同,累计两次及以上的,3年内不得再次申购共有产权住房。前两年,京房字发过对于弃选的征求意见。当时是说3次降级。请注意,这次不是降级,而是3年内不得申购。 产权比例:按照价格占比确定 共有产权住房的价格肯定是大家最关心问题之一。之前默认的是,自住房价格大约为周围房价的7成,未来再转让时也按照差价中的3成补交费用。一个是市场价,一个是差价,二者不能简单相加等于全部。但是以后共有产权的房子,就不是这个算法了。从大前提看,共有产权住房项目的销售均价,应低于同地段、同品质普通商品住房的价格,以项目开发建设成本和适当利润为基础,并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。销售均价在土地供应文件中予以明确。开发商依据销售均价,结合房屋楼层、朝向、位置等因素,确定每套房屋的销售价格,价格浮动范围为±5%。 既然是政府和购房人共有产权,那么双方的各自产权份额如何确定? 征求意见稿中指出,购房人产权份额,参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定;政府产权份额,原则上由项目所在地区级代持机构持有,也可由市级代持机构持有。简单来说,就是看摇号、选房时该项目周边同地段、同品质普通商品住房价格,以这个价格来计算,共有产权房供地时定的价格占多大的比例,购房人的产权份额就占多大比例。 举个例子,某个共有产权住房,供地的时候确定将来的销售均价为3万元/平方米,在摇号、选房时该项目周边同地段、同品质的普通商品住房价格是4万元/平米的话,那么购房人占有的产权份额就是四分之三,也就是75%,另外25%则是政府占有的产权份额。 征求意见稿中,共有产权住房项目销售均价和共有份额比例,应分别在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前,由代持机构委托房地产估价机构进行评估,并由住建委同市发展改革委、市财政局、市规划国土委共同审核后确定。评估及确定结果应面向社会公开。 当申请家庭选定了共有产权住房,夫妻双方应共同与开发商、代持机构签订三方购房合同,作为购房家庭产权份额的共同共有人,未成年子女为同住人。共有产权住房的合同范本将由市住建委会同市工商局制定。 购买共有产权住房的,购房人可以按照政策性住房有关贷款规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款。也就是说,购买共有产权住房申请贷款,可以享受贷款针对政策房的优惠政策。 另外,在办理不动产登记(也就是过去的房产证)时,共有产权住房的房屋产权性质为“共有产权住房”。不动产权证书会发放给购房人,证书在附记栏注记共有人姓名、共有方式及共有份额等内容。已经购买的共有产权住房如何出租或者出售,也是大家关心的问题。征求意见稿里是这么写的,已购共有产权住房用于出租的,所得租金收入按照购房人与代持机构所占房屋产权份额比例进行分配。 举个例子,购房人产权份额如果是75%,房子出租的月租金为4000元,那么每月购房人拿到手的租金就应是3000元。征求意见稿提出,购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息,优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。今后的共有产权房只能放在这平台上,其他的渠道都有风险。而且,所有中介也要注意,不得违规代理共有产权住房出售、出租等业务!这个平台由北京市保障房建设投资中心建立,为共有产权住房的出租和再上市出售服务,具体的实施细则由市住建委另行制定。 下面说再上市出售。上面的出租内容已经和很多大V传的不同,下面的出售环节,更是和大V们转发的“封闭运行”不一样。共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的,不允许转让房屋产权份额,因特殊原因确需转让的,可向原分配区住建委(房管局)提交申请,由代持机构回购。回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额。 这里再上市分为三种情况: 1、购房人向原分配区住建委(房管局)提交上市申请,明确出售价格。同等价格条件下,代持机构可优先购买。 2、代持机构放弃优先购买权的,购房人可在代持机构建立的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息,转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”,所占房屋产权份额比例不变。 3、共有产权住房购房人和代持机构经协商一致,可共同向其他符合本市住房限购条件家庭转让房屋。新购房人取得商品住房产权。购房人和代持机构按照所占产权份额获得转让总价款的相应部分。 另外,购房人取得不动产权证满5年,也可按市场价格购买政府份额后获得商品房产权。 特别提示:如果征求意见稿不再改动,而是按照现在的行文正式印发,那么以后的共有产权房业主,如果不是为了省去几百元上千元的费用,就没必要自己办契税了。反正是按照不动产权证的日期算。催着开发商尽快把产权证办下来就行。 既然可以再上市,那么再上市出售的价格如何确定? 征求意见稿规定,代持机构行使优先购买权、购房人购买政府份额的房屋价格,应委托房地产估价机构参照周边市场价格评估确定。购房人转让价格明显低于评估价格的,代持机构应当按购房人提出的转让价格予以回购。已购共有产权住房的家庭通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的, 应当按市场价格购买政府份额,取得商品住房产权后实现退出,或由代持机构回购其所有的产权份额。 最后,还有两条很实际的问题。收房时要缴纳的公共维修资金,是共有产权住房购房人应当全额缴纳住宅专项维修资金。共有产权住房的物业服务费也是由购房人承担。据分析,这是因为购房人是房屋的唯一使用方,所以承担使用环节的费用。而对于共有产权住房购买和再上市时的税费问题,购房人则是只负担其产权份额比例的税款。 监督管理:弄虚作假10年内禁止申请政策房 在前面已经提到了,现在照顾后台的1万多中介从业人员,在这里再做个重复说明。房地产中介机构及其人员不得违规代理共有产权住房出售、出租等业务。其次,对于弄虚作假的处罚,共有产权住房比自住房更加严厉。估计大家阅读到这里已经很累了。经查实,申请人不如实申报、变更家庭户籍、人口、住房、婚姻等状况,伪造或提供不真实相关证明材料,申请时书面承诺腾退所租住的公共租赁住房、公有住房,在规定期限内拒不腾退的,禁止其10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房, 并按以下情形处理: 1、已取得资格的,由区住建委(房管局)取消其购买资格; 2、已签约的,开发商应与其解除购房合同,购房家庭承担相应经济和法律责任; 3、已购买共有产权住房的,由代持机构责令其腾退住房,收取住房占用期间的市场租金,住房腾退给代持机构后,由代持机构退回购房款。 共有产权住房购房人、同住人违反购房合同,且拒不按代持机构要求改正的,房屋所在地区住房保障管理部门可以责令其腾退住房,禁止其10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。此外,此次共有产权住房还纳入了信用管理。申请人、购房人、同住人以及相关单位和个人有违反本办法规定的情形的,行政机关应当按照国家和本市规定,将相关行政处理决定纳入本市信用信息管理系统。申请家庭成员在本市信用信息管理系统中记载有违法违规或严重失信行为的,区住建委(房管局)依据相关规定限制该家庭申请购买共有产权住房。
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  • 未按时过户 原业主被判赔偿 +

    有过二手房交易经历的市民可能都知道,交易过程中买主和卖主基本都会约定在房产过户后,原业主的户口如果落户在所交易房产地址,需要及时迁出。在顺德北滘,就出现一例卖房后原业主拖着不办理迁移户口的情况并为此闹上了法庭。根据顺德区法院日前公布的判决书,未及时迁出户口的原业主被判需支付违约金。  原告:原业主拒绝迁户耽误孩子上学这起案件的原告、房屋的现任业主朱先生称,2013年10月12日,他与被告曾某签订房屋买卖合同,约定原告购买被告名下的房屋,被告须于2015年1月31日前将该物业的户口迁出,如违约,将赔偿原告违约金2万元,如不足以弥补原告损失的,原告有权继续追讨。在双方的约定到期后,原告与被告多次协商,被告仍拒绝将该物业的户口迁出,朱先生认为,被告此举给自己在小孩上学、工作、生活等方面带来损失,故要求被告按该物业市场价2000元/月赔偿原告损失4万元。  被告:关键合同条款系原告自己添加在质证环节,双方的争议在于原告提供的《房地产买卖合同》第17条约定,被告必须要在2015年1月31日之前将其户口迁出涉案房产,但被告因为其自身的原因,经原告多次催促仍然拒不迁出。被告质证认为,对该合同的第17条第三款不予确认,因为这一点是原告自行添加上去的,而原告在明知被告丢失房屋买卖合同的情况下增加了第三款,无理要求被告方承担赔偿责任。事实上,被告方已经将北滘的户口注销,被告儿子的户口也已经迁出。原告应当就我方的违约进行举证,如果无法提供证据,应当承担举证不能的责任。  法院  被告需支付违约金顺德法院提出,经庭审质证、辩证,被告对原告提交的《房地产买卖合同》第17条第三款有异议,认为属原告自行添加。经审查,本合同一式三份,原、被告各自掌管一份,法院曾去中介方调取双方留存的合同,但发现该服务部已不在原来的地方经营,不知去处,无法调取中介方保管的合同进行核对。故根据证据规则,被告应承担举证不能的责任,本院对原告提交的证据予以采信。法院提到,按合同的约定,卖方必须于2015年1月31日前将户口迁出,从目前的证据来看,被告本人户口已于2013年9月24日被公安部门注销,但其儿子的户口迁移时间不明。该举证责任在于被告,应承担举证不能责任。综上,法院认定被告已违反了合同约定,且该违约行为影响到原告夫妻生活及子女上学等方面,应根据合同的约定承担违约责任,故被告应承担向原告支付20000元违约金的责任。不过,对原告要求被告赔偿损失40000元的请求,因缺乏依据,法院不予支持。
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  • “马戏皇朝 礼献荣盛”——荣盛御府皇家马戏嘉年华激情上演

    这个十一长假哪里去耍?“马戏皇朝 礼献荣盛”——荣盛御府皇家马戏嘉年华激情上演,就在这个十一假期,带着家人、召唤朋友来荣盛御府皇家马戏嘉年华现场感受一场欢快、惊险、震惊、称奇的马戏表演,相信一定会让你大饱眼福、不虚此行。为了回馈广大市民对荣盛御府项目的关注与厚爱,荣盛御府项目方特别邀请到专业的马戏团队,为唐山市民的十一长假生活带来更多乐趣。10月1日至7日每天三场马戏表演只为恭候您的光临!客户签到入场客户签到入场狮子表演猴子骑车观众们被马戏表演所吸引狗熊挨训观众们被马戏表演所吸引活动结束后,嘉宾们兴高采烈地离开了活动现场,大部分客户主动的咨询了荣盛御府项目,被荣盛御府的产品深深地吸引住。
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  • 北京10月土地出让金将超过2000亿元

    北京10月土地出让金将超过2000亿元统计显示,截至9月28日,北京年内累计土地成交金额已达1847.4亿元,北京待售的住宅用地合计9宗,面积总计94.32万平米,起始价格合计达198.86亿元。10月待上述9宗待售的住宅用地出售后,北京土地出让金或将历史上第二次突破2000亿元大关。相关专家表示,随着北京城市总体规划获得批复,住宅供地力度将加大,但供地方向将向购租并举方向延伸。10月9宗住宅用地待售9月26日,北京推出3宗涉住宅用地,分别位于顺义区、房山区和大兴区,总起始价81亿元,总计面积约19万平方米。目前,北京待售的住宅用地合计9宗,累计起价达到198.86亿元,面积总计94.32万平米。中原地产研究中心统计数据显示,截至9月28日,北京共推出49宗住宅用地,累计地块的规划面积合计达621.32万平米,较上年上涨了183%。年内累计土地成交金额已达1847.4亿元,相比2016年全年860亿元,上涨了115%。10月份,北京土地出让金或将历史上第二次突破2000亿元大关。地产企业储备土地积极性也十分高涨。中国证券报记者统计今年以来多宗地块拍卖,出价次数在9次以上的比比皆是,现场竞拍环节,多家厮杀局面频现。特别是处于城六区的优质地块,更为房企所青睐,多家房企组成联合体的情况也十分常见,2017年以来,土地出让金排名前三的地块均由企业联合体竞得。张大伟表示,从市场库存看,大部分房地产企业依然处于补库存阶段,虽然市场已经出现趋势性的调整,但大部分房企依然对保障属性的土地比较热衷,企业对住宅类土地的兴趣明显高于商办类土地。供地将向政策房倾斜中原地产研究中心统计显示,在北京年内已出让49宗住宅用地中,其中70年持有型出租房用地年内达到82.21万平米,共有产权房面积达到158.82万平米,占住宅土地总面积比例高达26%。近日,《北京城市总体规划(2016年-2035年)》获得批复,批复要求,加大住宅供地力度,完善购租并举的住房体系,建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,努力实现人民群众住有所居。张大伟表示,从数据看,北京近年供应的自住房也就是共有产权房明显增加,截至目前,若以每套平均80平米计算,已供应约2万套。是过去两年总和的近两倍。链家研究院院长杨现领表示,从实际供地结构看,更多的土地将会用在租赁用房、共有产权房等政策性住房领域,而纯商品住宅的供应将会越来越少。记者 江钰铃
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  • 北京新楼盘入市不温不火 别墅、类别墅去库存

    北京新楼盘入市不温不火链家研究院统计数据显示,9月第三周,北京二手房市场成交量周环比下降8.3%,成交均价周环比下降1.8%。8月以来,周环比数据显示成交量和成交均价均在下跌通道。新房方面,9月以来,北京市建委公示取得预售证的楼盘达14个。中国证券报记者统计发现,本月获得预售证的新楼盘多分布在昌平、平谷、顺义、密云、大兴、门头沟等五环外区域及远郊区,且多以别墅或叠拼、跃层等类别墅为主。中国证券报记者在走访昌平、大兴等区域近期开盘的多个项目时发现,受今年以来多项调控政策的限制,特别是3.17政策的影响,看房人群规模较往年有所下降,别墅以及类豪宅的成交情况呈现不温不火的状态。新房销售受影响“您要是贷过房贷,即使还清了,也算二套房,这是今年调控的新要求。”大兴某新楼盘售楼中介陈小姐不无遗憾地对中国证券报记者表示。中国证券报记者以购房者身份走访楼盘时发现,今年3月17日出台的房地产调控政策,特别是差别化信贷政策,对新房销售影响较大。北京3月17日出台的《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》规定,居民家庭名下在本市已拥有一套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。也就是说,只要有过房贷记录的,至少要承担六成房贷。“我们小区这次新开盘的是两栋楼,您要的90平米户型现在还有。这要是调控前,说不定只能给你讲5分钟,而且大家都抢着提价,也不一定能够抢到。”陈小姐坦言,调控政策对新楼盘来说,高首付比例和首套二套认定,使得可购房人群缩水不少。陈小姐所售卖的楼盘位于亦庄开发区,楼盘有多栋80-100平米不等的中小户型楼,也有200平米以上的叠拼房,价格在6万元/平方米左右。记者在该楼盘看到,无论是接待大厅,还是样板间,都不时有看房者穿梭其间。与该楼盘合作的某房屋中介机构资深中介小侯向中国证券报记者介绍道,目前北京新楼盘中,多位于五环以外,改善型需求属性比较少。而该楼盘位于亦庄开发区,购买者也多以附近上班的人群为主。“今天我有两个合同在排着,前面还有二十多份合同在消化。很多购房客是在楼盘附近的知名电商员工。”陈小姐表示。别墅、类别墅去库存9月以来,在北京市建委公示的、取得预售证的楼盘,多以别墅或叠拼跃层等类豪宅以及大户型为主。中国证券报记者以购房者身份拨打多个楼盘项目的预售电话,相比于中小户型,只需一定数量的资产证明,多数类豪宅项目均要提交50万元-100万元不等的排卡费,且看房流程也比改善型楼盘繁琐。中国证券报记者走访位于新机场区域的某别墅新盘时,工作人员一再表示需要预约才能进入售楼处,当记者联系之前预约的售楼人员进入位于项目一期内的售楼处后,该售楼人员并未过多介绍楼盘情况,而是对记者的购房资质、资产能力和家庭情况反复询问。“对于别墅、叠拼、跃层来说,购房人群的实力最为重要。很多购房客户有能力全款付清。”资深买房客严先生对记者表示,一些高端的售楼处甚至有大数据分析系统,能够较为准确地分析判断目标人群。相关统计数据显示,近10周,北京别墅成交套数每周在45套-100套之间,成交均价在4万元/平方米-5万元/平方米不等。别墅以及类豪宅的成交情况一直以来较为平稳,呈现不温不火的状态。中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示,北京最近的别墅新盘增加,并非是趋势,而是由于2014年到2015年底,当时北京新出台配建保障房的规定,导致部分地块出现容积率不均衡使用,可以建一部分的别墅。但从长远来看,别墅供地会越来越少。记者 江钰铃
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  • 12万多户抢427套!北京首个共有产权住房30号公开摇号

    12万多户“抢”427套!北京首个共有产权住房30号公开摇号作为北京第一个共有产权住房项目,北京朝阳区锦都家园共有产权住房项目30号,也就是明天举行公开摇号,12万多户家庭将摇取427套共有产权住房。北京第一个共有产权住房项目位于朝阳区朝阳北路黄渠地铁站附近,房源总套数427套,均价22000元/平米,远低于周边二手房五六万的价格。此前,申购家庭已经完成了申购及联网审核,最终确认可参加摇号的家庭为121186户。据介绍,本次摇号按照销售对象分为两组,一组为朝阳区户籍无房家庭及在朝阳区工作的北京其他区户籍无房家庭,共95965户,面向该组家庭销售的房源为299套,占总房源的70%。这里需要注意的是,申购家庭全部成员中任意一人符合条件,即可认定为“在朝阳区工作家庭”。另一组为在朝阳区工作且符合北京市住房限购政策的非京籍无房家庭,共25221户,面向该组家庭销售的房源为128套,占总房源的30%。此外,摇号公布明确指出,该项目房屋产权中的政府产权份额暂由北京市朝阳区住房保障事务中心代为持有,单套住房的购房人产权份额比例为50%,北京市朝阳区住房保障事务中心持有剩余50%份额。在业内人士看来,作为北京市第一个共有产权住房项目,这个项目开始摇号,意味着共有产权住房正式走入了市场。国务院发展研究中心研究员 刘卫民:它不是一个新事物,但是它的的确确是对我们过去这种产权型政策房的一个全新的升级。其中一个很重要的区别,就是这一次的共有产权与过去不同,那么恰恰是我们所说的低门槛进入、高门槛退出。按照北京市的计划,今后五年,将按照建设150万套住房的要求,推进其中25万套共有产权住房和50万套租赁住房的落地。在25万套共有产权住房中,包括转化剩余未售的2.3万套和原计划建设的自住房。产权份额是如何确定的?我们看到,北京市这第一个共有产权住房项目,每平方米22000元、个人持有50%产权,政府委托的机构持有50%。那这50%是怎么确定的呢?根据共有产权住房的制度设计,产权比例设定的原则是“多出多得,少出少得”,真正实现“房子是用来住的,不是用来炒的”这个总体要求,促进社会公平。根据北京市出台的管理办法,购房人产权份额,参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。以锦都家园这个项目为例,评估机构评估出来该项目周边同地段、同品质普通商品住房目前的价格是每平方米5.6万元。因此,在政府一定让利的基础上,最终确定22000元的房屋销售价格,可以在这个项目占有50%的产权。这50%,也是个人持有产权份额的底线。据介绍,未来共有产权房的个人产权份额比例按照5个百分点一个档位,即50%、55%、60%、65%、70%、75%、80%、85%、90%、95%,一共10档。共有产权那怎么买?如何卖?对于很多人而言,共有产权住房可能还是个新概念,到底怎么“共有”、如何申请购买、以后能不能卖都是需要了解的内容。下面,就让我们具体来看一看。所谓“共有产权住房”,是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。单身满30岁 家庭成员无房可申请按照北京市的政策要求,单身家庭申请人年满30岁,已婚家庭的成员名下均无住房的,都可以申请购买共有产权住房。非北京户籍的无房家庭,也可以申购,但具体条件由各区确定。从目前的要求看,应该至少要符合在北京有购房资格并在项目所在区有稳定工作等条件。离婚未满3年等情况不得申请而申请家庭签了住房购买合同、征收拆迁安置房补偿协议的,不能申请购买共有产权住房。家庭有住房转出纪录的、夫妻离婚后未满3年的、家庭有违法建设行为的,也不能申请购买共有产权住房。另外,需要注意的是,假如你选了房又不要了,而且出现了两次以上,那你3年内就不能申请共有产权住房了。共有产权未满5年不能卖共有产权住房买到手之后,未满5年的,不许转让。买房超过5年,才能转让,转让的时候,可以按照市场价格转让你持有的部分,代持机构有优先购买权。如果代持机构放弃购买权,你可以把你持有的部分卖给其他符合条件的共有产权申请家庭。简单说,共有产权住房当中,政府持有的部分是不卖的,你只能把你持有的部分,卖给其他家庭或者卖给政府。北京市建筑设计研究院总建筑师 刘晓钟:这次退出机制有规定,五年之后,这个房子才能够销售和转让,但前提是必须要卖个具有条件的人,具有条件的人才能买。有这种退出机制之后,这个池子里就越做越大。给我们社会提供的服务就越来越多。这样话会比较好。【新闻链接】《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式发布为贯彻落实中央关于“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,加快建立购租并举的住房制度和供应体系,经北京市政府批准,9月20日,北京市住建委会同市有关部门联合发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》, 《办法》自2017年9月30日起正式实施。如何理解共有产权这种形式呢?简单说,就是通过共有产权的方式,政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人,减轻其购房压力,政府和百姓一起解决住房困难。谁能申请共有产权住房?(一)申请人应具有完全民事行为能力,申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。(二)申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房。一个家庭只能购买一套共有产权住房。申请家庭符合本办法第九条规定条件,但有以下情形之一的,不得申请购买共有产权住房:(一)申请家庭已签订住房购买合同或征收(拆迁)安置房补偿协议的。(二)申请家庭在本市有住房转出记录的。(三)有住房家庭夫妻离异后单独提出申请,申请时点距离婚年限不满三年的。(四)申请家庭有违法建设行为,申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。申请家庭承租公共租赁住房、公有住房(含直管和自管公房等)后又购买共有产权住房的,应在购房合同网签前书面承诺腾退所租住房屋。如何申请共有产权住房?(一)网上公告。开发建设单位取得项目规划方案复函后,向项目所在区住房城乡建设委(房管局)提交开通网上申购的申请,经审核批准后准予开通网上申购并发布项目公告,网上申购期限不少于15日。(二)网上申请。符合条件的家庭,可在共有产权住房项目开通网上申购期间内登陆区住房城乡建设委(房管局)官方网站提出项目购房申请,在线填写《家庭购房申请表》和《承诺书》,如实申报家庭人口、户籍、婚姻、住房等情况,并按照本办法规定的条件和项目公告,准备相关证明材料。(三)联网审核。市住房城乡建设委会同公安、地税、人力社保、民政、不动产登记等部门在申购期结束后20个工作日内,通过本市共有产权住房资格审核系统对申请家庭的购房资格进行审核,区住房城乡建设委(房管局)对申请家庭在本区就业等情况进行审核。经审核通过的家庭,可取得申请编码。申请家庭可登陆区住房城乡建设委(房管局)官方网站查询资格审核结果。对审核结果有异议的,可以自资格审核完成之日起10个工作日内,持相关证明材料到区住房城乡建设委(房管局)申请复核。
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  • 前7月两家房企销售额超3000亿元 行业集中度大幅攀升

    在季节性因素和调控影响之下,7月部分房企销售金额环比有所下降,但1-7月累计销售金额好于去年同期,今年全年房企销售额有望续创新高。业内专家表示,未来规模化是发展趋势;同时,预计房地产行业将进一步整合。碧桂园销售额居首克尔瑞研究中心日前发布的《2017年1-7月中国房地产企业销售TOP100》榜单显示,已有8家房企进入千亿元销售俱乐部,其中碧桂园和万科地产突破3000亿元。碧桂园的流量金额达到3339.1亿元,超过万科210.3亿元,超过恒大467.5亿元,稳居榜首位置。数据显示,在季节性因素和一二线城市市场不振的双重影响下,7月多数房企销售业绩环比下滑。但从2016年房企全年销售数据来看,碧桂园1-7月销售流量金额已超过去年全年。碧桂园1-7月销售业绩3339亿元,保持在流量榜第一的位置。450亿元的单月销售业绩在规模房企中位居前列。得益于充足的土地储备和2017年至今三四线城市市场的火爆销售,碧桂园1-7月同比增速近124%。事实上,“高歌猛进”的不止3000亿元俱乐部的房企,包括融创中国在内的房企近两年也在稳步前进。据机构统计,2015年融创中国销售金额为731.2亿元,排在第九名;2016年融创中国销售额提升至1500.3亿元,排名上升至第7名。截至7月底,融创中国的销售额排名提升至第6名,销售金额为1308.1亿元。同策咨询研究部总监张宏伟表示,对于今年及未来几年的行业来讲,销售规模放大并无太多意义,因为利润率在降低,今年年报行业平均净利率或降低至8%-9%。销售规模越大,企业运营风险越大。风险或主要来自于两方面:一是住宅市场短周期调控带来的企业资金断裂风险;二是收益过分依赖住宅销售。大型房企拿地积极从今年中报业绩预告来看,Wind资讯统计数据显示,截至8月1日,按照证监会行业分类,沪深两市共计68家上市房企披露2017年中报业绩预告,预计净利润实现同比增长的企业有21家,17家亏损,其中8家首亏。助力这些企业销售金额和净利润上涨的部分原因来自精准的土地市场投资。国家统计局数据显示,1-6月,房地产开发企业土地购置面积10341万平方米,同比增长8.8%,增速比1-5月提高3.5个百分点;土地成交价款4376亿元,增长38.5%,增速提高6.2个百分点。中国指数研究院研究报告显示,1-7月全国房地产企业土地成交权益金额排名前三的分别是碧桂园、中国恒大和保利地产。从权益金额来看,截至7月底,碧桂园买地的权益金额大约占销售额近三分之一。根据数据,TOP10企业1-7月拿地总金额高达5106亿元,大型优秀房企的土地资源优势愈发凸显。另外,在核心一二线热点城市土地日益稀缺及“限房价、竞地价、竞自持”的土地出让方式频繁出现的背景下,房企联合拿地逐渐增多。比如,远洋、首创和世茂联合体以47.9亿元、26%自持比例拿下北京大兴区限价房地块。此前土地市场价格高企,部分城市在“土拍”时要求房企必须以自有资金参与土地拍卖,这意味着大型房企在土地市场更具优势。房企并购料提速对于今年房企销售额会否创新高,明源地产研究院首席研究员刘策认为,整体增幅应该放缓,但具备创新高的条件。百强的争位更激烈,销售额增幅会大幅提升,门槛会大幅提高,所以大体是总量平衡,结构分化,百强集中度再次大幅提升。“房地产行业的市场容量一年也就10万亿元左右。如果未来3-5年出现2-3家万亿元房企,再有20家左右的千亿元房企,那就意味着更多房企在规模面前已经没有优势。”张宏伟认为,规模化虽然是发展趋势,但对于中小房企来讲,要么被挤出市场,要么在“自持+运营”转型的道路上做到小而美。Wind统计数据显示,截至8月1日,今年房地产行业并购总共159起,涉及金额2230亿元。穆迪分析师黄哲认为,并购活动激增主要由于开发商有意实现更大的规模经济效应、争夺更大市场份额以及补充土地储备所驱动。与参与公开拍卖拿地相比,通过并购交易补充土地储备的成本更低。黄哲指出,受良好的合约销售支撑,国内开发商流动性强劲,同时地方政府出让地块时设置了各种限制,以上因素鼓励开发商实施并购。预计并购趋势将得以延续,并由此导致行业进一步整合。在华润地产集团华东区域副总经理马赟看来,当前房地产和土地投资应该把握一些平衡关系,包括规模、利润和资产等要素。房企要不断创新商业模式或生意模式,在行业聚集度越来越高的背景下,要熟悉游戏规则,同时明确经营路径,类似路径包括稳健型或投资投机型、长期持有或项目销售、谨慎型或积极型等。(记者 彭扬 实习记者 张行健)
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  • 美女主播在碧桂园珑悦逗留2小时 将会发生什么?

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  • 京津冀交通一体化提速:首都环线高速明年6月通车

    央视新闻客户端7月31日报道:记者从北京市交通委获悉,北京市轨道交通将在年底前实现“一卡通”全覆盖,北京市域内将在2018年彻底消除京津冀高速公路“断头路”。截至目前,北京市域内仅剩两条高速公路“断头路”,分别为京秦高速公路北京段和首都地区环线高速公路通州大兴段,目前两项目都在紧锣密鼓建设中。京秦高速公路北京段位于通州区,全长6.3公里,预计今年年底竣工通车。首都地区环线高速公路通州大兴段预计今年年底主体工程完工,2018年6月竣工通车。另外,京津冀区域内公交、地铁“一卡通”互联互通也在加速推进。今年上半年,北京市已完成轨道交通领域系统软件研发及实验室测试工作。预计今年8月,轨道交通机场线可实现“一卡通”互联互通,年底前北京市轨道交通实现“一卡通”全覆盖。截至目前,京津冀区域内共有13个地级市已覆盖“一卡通”(部分线路),覆盖县级市39个。
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  • 新政策促租赁时代到来

    政府部门推出鼓励发展现代住房租赁产业措施,旨在扭转客户观念,将“有其屋”改为“有屋住”。日前,住建部有关负责人说,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。为了实现百姓安居梦,目前,我国着力构建“购租并举”房地产市场供应体系,打造多层次住房结构,多角度保障不同群体的住房需求。上周,我国首部住房租售条例公开征求意见,住房租赁和销售市场立法加快步伐,有望通过法治手段遏制各种租房乱象,对住房租赁市场加以规范。而广州市近日率先提出“租购同权”,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,成为扶持住房租赁市场发展、促进市民待遇均等化的一个重要举措。上海市日前首次以“招拍挂”方式出让两块租赁住房用地;北京未来五年150万套住房建设需求中包括50万套租赁住房。这些举措都预示着我国正从供给端频频发力增加租赁住房有效供给,住房供应加快向“购租并举”的供应新体系转变。有学者指出,“房住不炒”的障碍之一是租购不同权。如今一旦搭建“租购同权”平台,使房东和租客处于相同的法律地位和享有同样的权利,有利于使租房切实成为实现“住有所居”的途径。就广州本地而言,伴随着楼价不断攀升,租赁时代也已经到来。文/图:广州日报全媒体记者王荔珏  市民传统观念有待转变“居者有其屋”是大多数市民的传统观念,一代传一代,但现在广州的房价已处于相对高位。2017年上半年,广州全市的二手住宅登记量为76269套,以广州链家促成的住宅业务为例,2017年上半年广州市二手住宅总体套均总价为204.07万元/套,同比上升9.1%,上涨17万元/套。当代年轻人要靠自己的积蓄在市区买第一套房子,基本要等到30岁之后,且多数要在二手楼市场内寻找。政府部门在这个时候推出鼓励发展现代住房租赁产业的措施,旨在扭转客户的观念,将“有其屋”改为“有屋住”,不管是通过买卖抑或租赁的方式,有房子住,便能解决“住”的问题了。广州链家的数据同时显示,2017年上半年广州市住宅总体套均租金为3815元/月,同比上升7.1%,增加252元/月。租客群体中,30岁以下的成交比例为54.8%,比2016年全年的49.2%增加了5.6个百分点,这一年龄群体正是暂时无法入市购房的主力对象。“阳光家缘”数据显示,今年上半年住宅租赁备案量为12.49万套,若算上小业主尚未报备的个案,总量或逾20万套。可见广州本地的租房市场表现要优于存量房买卖市场。实际上,在今年1月23日,广东省人民政府办公厅已发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,提出19条要求,鼓励外地人口净流入的城市大力发展当地的住房租赁市场。据广州市统计局公布数据,截至2016年末,广州市11区常住人口数量达1404.35万人,其中户籍人口870.49万人,外来人口533.86万人。长远来看,这个方案给予广州租赁群体有更大的选择空间,只要未来能保证租赁房源量充裕,租赁市场或将呈几何级数式快速发展,良好的经验亦会被周边城市所借鉴。  大多数人难以承受学区房价为保障租赁双方权益,支持租赁居住方式。政府部门赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。具有广州市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读,这个具体细则由各区教育行政主管部门制定。不可否认,广州学区房价格一直处于上升通道内,特别是老城区内,资源相对紧缺。广州链家研究院院长周峰举了一个例子,像广州市教学资源最强的越秀区东山口板块,这里面汇聚了署前路小学、培正小学、农林下路小学、培正中学、市七中等多所省一级学校。东山口地铁站上盖的东山锦轩,楼龄有16年,二手住宅成交价是7.3万元/m2,买一套单位连税费的总价至少要700万元,可以入读署前路小学。而附近龟岗板块的启明一马路楼梯房,是上世纪50年代的物业,楼龄超过60年,今年的成交价也在7.05万元/m2,总价达540万元以上。这还不是总价最高的板块,假如在天河区的珠江新城板块,能入读名校的单位,基本要1000万~1100万元/套。在目前银行信贷收紧下,买家至少需要支付四成到五成的首期,才能达成交易。试问一下,能一下子拿300万元出来的客户,能有多少呢?肯定是有的,但绝不会多。于是,如果通过租房也能拿到名校的入学指标,可以说是一条成本不高的捷径。  租购同权未必能刺激租金明显拉升有市场人士就认为,这里所谓同权的“权”,应该是能获得分配入读小学的权利,但未必是和拥有房产的本地户籍客户同等的优先权,除非是优质的教育资源得到大规模的扩张。以老城区越秀区为例,一所省级小学每年提供的学位大概在200~250个之间,一般都是优先把指标给到招生地段内的“有房有户者”,在遇到招生名额大于当年适龄“地段生”数量时,入读名额会出现空缺,才由其他“不完全房产户”、“随祖辈”、“随非直系亲属”、“租户”、“集体户”、“拆迁户”等依次轮候补充。因此,料此后教育部门出台的新细则,应该不会采用“一刀切”的标准,在全市11个行政区域内实行。估计仍会先在郊区,特别是教育资源差距不太悬殊的板块内先作实验,待积累了足够的成功经验,才会逐步向市中心区过渡。这个试验过程起码有5~6年,且实施计划最快也要在2018年5月的小学招生才能显现。从目前市场情况看,租客的关注度有所提高,数据显示,2017年7月18~25日(8天)经广州链家新增可出租房源量比2017年7月10~17日(8天)微增0.6%,日均新增出租房源量624套。而后八天广州链家接待租客咨询比前八天增加3.9%,单日约514个租客与经纪人员沟通咨询。此两项数据充分说明,广大租客对该政策的关注度远高于业主,故而在短短数天内(特别是周末)加大了向中介咨询的频率。而业主并没有因为政策初稿出台便积极将物业放租,市场反应估计要留待详细的细则公布后才出现。从门店的反馈情况看,目前暂时未有业主对自己出租的物业进行提高租金的行为。而以教学资源最为丰富的越秀区为例,2017年上半年无电梯物业租赁成交比例为45.1%,比2016年同期增加1.8个百分点,接近一半租客选择楼梯房。与此同时,2017年上半年越秀区无电梯物业的套均租金为3126元/月,同比上升5.9%;带电梯物业的套均租金为4727元/月,同比上升1.2%。但是,在楼龄较长、建筑结构欠佳的前提下,即使未来出现较大利好,与优质名校学位挂钩的楼梯房,其租金升幅未必能领先于带电梯物业。  中介成为受惠者,业务或会增多在增加租赁住房供应方面,主管部门提出了“允许将商业用房等按规定改造成租赁住房”。在这一点上,实际上除了要开发企业和政府部门紧密配合,提交各类资料予以改变使用用途外,还需要不同的部门在市政配套上做好文章。众所周知,现时一手的公寓盘多位于郊区或中心区外围,这些楼盘周边的交通、商业配套尚处于“待完善”状态,即使发展商愿意把“商业”性质改为“居住”性质,仍旧难以吸引在市区上班的白领族前往承租。只有等周边的地铁或车站、商场都同步建立起来,且物业放租的租金水平对比市区同类物业有优势,才能把原本在员村、东圃、赤岗、南洲、同和等市区中等租金水平板块的租客吸引过去,预计这个过程也需要至少三四年。  房价或还能再坚挺多一会儿很多市民非常关心的一个话题就是,如今政府部门大力发展住房租赁市场,能否让本身处于高位的房价“见顶回落”?广州链家研究院分析人士表示,这还是要看市场的供需转变情况,2017年上半年广州二手楼市的成交情况犹如坐“过山车”,根据“阳光家缘”的统计数据,全市经中介促成的二手房网签量为73370套,比2016年同期的44255套增加65.8%。但在3月的调控政策加码后,市场活跃度快速下降,2017年第二季度全市经中介促成的二手房网签量为27659套,比第一季度的45711套减少39.5%。最近两个月,经中介促成的二手房网签量皆低于9000套,若加上买卖双方自行网签的量,应在1.05万套以内。周峰预期,这个月度网签量水平,有机会贯穿整个第三季度,只有在小业主的让步幅度能再进一步加大时,才可以重新激发市场活跃度。到了2017年的10月,不排除广州的二手房价真的开始下跌了。当然,不要奢望跌幅会非常大,这也需要一个过程。
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  • 换房意见相左 夫妻耽误买房

    本来卖房是想再买房,结果拿到房款才发现我们夫妻俩对想换的房子意见不统一,一笔钱放银行活期眼见缩水,早知道先商量好买什么房再卖房。记者的朋友曹女士和先生是广州本地人,但之前一直住在南海里水某楼盘,并在3年前又在同一小区买了套二手两房做投资,却从未在广州市买过房。但随着曹女士本身工作调动回广州市区上班,曹女士也觉得还是应该在广州买套房,眼见今年佛山的房价也水涨船高,今年3月初,曹女士将里水楼盘做投资的两房单位卖了,打算拿这笔钱回广州市区买套小两房做长线投资或者自住。结果等到5月份曹女士拿到卖房的全部楼款200万元,跟先生商量在市区买什么房时,才发现两夫妻对于买房意见严重不统一。曹女士觉得既然广州市区房价高,而现在在住的里水楼盘房子又比较大,应该在广州市区爸妈家附近买套小两房,也方便以后照顾老人家。但曹女士的先生则喜欢大户型,可是在首付款只有200万元再加几十万元积蓄的情况下,在市中心买大户型显然不现实。也就是说,如果要买大户型,又要去到番禺或者黄埔比较边缘的大盘买,但这与曹女士想回归市中心的想法背道而驰,结果两个人一直也没有行动力看房,而手头上的200万元楼款曹女士也不敢拿去做长期理财,毕竟还是打算用来买房,这两个月200万元就静静地躺在银行账户上,没有发挥应有的效用。曹女士告诉记者,由于迟迟定不了换房的事,她先生又考虑干脆不买房,而用这笔钱做理财,但早知这样,还不如先不卖房,等到有资金需要的时候再卖。记者了解到,近几个月的房贷利率不断有上调,上浮比例在20%至50%不等,对于曹女士这种已经有过两次贷款记录的客户来说,就算之前贷款已还清,也不可能拿到优惠,而且现在房贷放款时间往往要超过1个月以上,如果曹女士打算买二手房,也会面临好单位的卖家要求增加首付或者要求一次性付款的可能。因此,有意卖房用于换房的朋友,最好在卖房前夫妻俩先沟通好想换哪个区域或者哪个价位的楼盘,甚至可以先看一些二手房再卖房。卖房后则尽快买入,减少因为中间耽误的时间而遇到首付或者利率变化的可能。否则卖了房子又买不到心水的房子,两头不到岸。
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  • 买房不落“坑” 你要多个心眼

    有调查数据,2016年1月1日至2017年6月30日在广州市中级人民法院审理的70宗房屋买卖居间合同纠纷官司,发现二审宗数达69宗,可见客户和中介公司都为此花费大量时间和精力,不依不饶从一审打到二审。最近,一宗合同被擅加五个字而导致买家多付5万元的官司引起坊间的热议。近日,一位买家向记者爆料,他在天河某地看楼,在谈价之前,却被中介要求签署“佣金单”,这位资深地产买家从来没有遇到过未“摆台”即要承诺佣金点数的情形。近日,广州市房地产中介协会微信公号获授权发布广东粤广律师事务所张扬律师团队的《2016~2017广州市中级人民法院房屋买卖居间合同纠纷数据分析报告》。根据该报告调查的2016年1月1日~2017年6月30日在广州市中级人民法院审理的70宗房屋买卖居间合同纠纷官司,发现二审宗数达69宗,可见客户和中介公司都为此花费大量时间和精力,不依不饶从一审打到二审。在70宗官司里,支持和部分支持收取中介费的二审判决占比高达88%。该研究报告也分析了不支持中介费诉求的案件情况,中介未对房源做尽职调查,是客户中介费官司“翻盘”的重要原因,这一分析结果对于买卖双方与中介公司打赢官司极其重要。一份合同或协议书,是两方、三方妥协与角力的结果,知己知彼才可以在角力中立于不败之地,为此,记者请法律界人士、资深地产专家梳理这些容易掉落的法律“坑”,特别是70宗房产中介费纠纷的大数据分析,各位买房人士和业主,“你值得拥有”。文/图: 广州日报全媒体记者李凤荷  如何防止合同被“加料”?案件:“中介背着我改了购房合同,让我损失了5万元。”市民罗先生日前向媒体报料,他委托白云区一家房产中介买二手房,将合同放在中介处保管时被修改,中介在交楼时间后擅自添加“需交齐楼款”,罗先生无法在当天交齐楼款,导致卖家称其违约欲中止合同。后经协调签补充协议,楼价比原来涨了7.5万元,其中罗先生支付5万元,中介公司垫付2.5万元。中介公司称涉事员工已离职,目前正在通过房产中介协会处理此事。律师分析:广东格林律师事务所合伙人张旭锋律师表示,这个案件明显看出涉事员工犯了职业操守的大忌,作为中介提供居间服务,应该同时服务于买方和卖方,不偏不倚。作为中介公司,其员工做出的是职务行为,由此产生的后果首先应当由中介公司承担,从事后协商的结果可见,中介公司也因此垫付了2.5万元。此外,买家保管合同不当,让中介和业主钻了空子。三方合同各方保管一份,买方不应该随意让中介保管合同。中介分析:中原地产区域营业经理陈卢光表示,对于合同条款的修订或补充,必须经三方签署补充协议,买卖双方签名并打手指模。在二手房买卖中,合同条款修订非常普遍,如之前江南西一楼梯楼散盘转让,买家原定首付三成,首期支付60万元,后来得到父母的资助,改成首期100万元,为此买卖双方在中介的协调下修改合同。有时候,由于买家负担交易税费,但个税和营业税的免税条件直到核税那一刻才能确认,故此一些买家也要求在合同条款中加入“产权人保证省内唯一生活用房,免个税”的承诺。  未谈价,已要签署佣金单?事件:资深地产投资人方先生最近在天河区某地看楼,他看中一个盘源,希望中介跟业主谈谈价,但中介却拿出佣金单给他签署,该佣金单要求方先生承诺,谈价成功后签署买卖合同,方先生需要支付1%的中介费。方先生看过不少房子,但从来没有试过中介在“摆台”时就先签署佣金单。律师分析:张旭锋律师对佣金单持中性态度,他认为一方面中介人士担心客户“飞单”自己的劳动就可能付之东流,尤其是中介人士持有独家盘或者笋盘消息的时候,有可能希望以佣金单的形式获得买方的承诺。对客户来说,中介佣金是建立在促成交易、达成合同的基础上,客户只是希望谈价就已经需要签订佣金单,对中介的信任度将降低。佣金单签署与否,最终要看双方协商结果,如果客户对盘源非常喜欢,有可能会签下相关单据。中介分析:地产人士认为,促成交易、签署合同才是中介收取佣金的基础,广州市大型的中介公司对不需要客户在看楼谈价之时就签订佣金单。客户对看楼前或达成意向前签署的任何文件都必须要小心,如果不放心,可以向广州市房地产中介协会进行咨询或投诉。  70宗中介费官司 透露哪些玄机?根据广东粤广律师事务所张扬律师团队分析数据, 2016至2017年年中广州市中级人民法院审理的70宗有关房屋买卖居间合同纠纷案件,其原审法院共涉及广州市的10个行政区,从化未有居间合同纠纷。其中,越秀区有14宗,番禺区、海珠区各有13宗,白云区有11宗,天河区有9宗,黄埔有3宗,花都、荔湾区各有两宗,南沙区仅有1宗。在70宗中介费官司中,支持部分或全部支付中介费的判决高达88%,而且二审改判的比例较低,维持原判的比例高达87%。完全不支持中介费诉求的官司只有8宗,占比不到12%,律师分析中介方收取居间服务费败诉的原因时发现,法官主要根据《广州市房地产中介服务管理条例》第十四条第(二)项“房地产中介服务机构向服务对象提供房地产中介服务时,应书面书写下列事项:中介服务涉及的房地产的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况”的规定,中介没有披露相关事实的,违反了其作为中介服务机构应尽的义务。由此可见,买卖双方如果可证明中介在提供服务时未做尽职调查,就很有可能成为官司“翻盘”的关键因素。张扬律师团队认为,作为专业的中介服务机构,中介公司在服务过程中一定要严把关,对房地产涉及的基本情况有所了解,尤其是房屋的产权证明、抵押状况和房屋性质,这些情况将严重影响到合同当事人权利义务的确定以及合同能否签订的关联性。在了解清楚情况后,中介服务机构应当就合同的事项向委托人如实报告,切勿隐瞒事实或虚报情况。否则中介方不仅无法收取居间服务费,还可能要负担相应的赔偿责任。  中介教路一、网签合同条款修订时有什么操作流程?合富置业相关人士表示,在二手房交易中,如买卖双方就交易房屋达成一致交易意向后,将与中介方签署一份三方合同,再按照合同约定的内容在房管部门网签系统中进行录入,并对所打印的网签合同完成确认。如网签合同生成后,买卖双方需对交易内容进行变更的,则买卖双方需就变更的内容签署《补充协议》,再就变更后的交易内容进行网签录入,并对所打印新的网签合同完成确认。二、买卖双方如何避免被擅加内容?合富置业相关人士建议:合同签署前,买卖双方应对合同约定的内容审慎查看,确保不存在非真实意思表示的约定;对于格式合同中无需填写约定内容的空白处,应以划横线方式予以标记;在合同签署后,买卖双方应自行保管各自合同原件,如确需交予合同一方进行统一保管,则应对合同文件进行复印,并要求保管方对复印件进行确认,以确保自身权益。
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