二三线城市土地去化周期上扬，这些城市需要五年！

2019年上半年火热的土地市场，或将导致土地去化困难。

　　据8月14日易居研究院发布的报告显示，2019年7月，40个城市土地库存去化周期为22个月，较6月份有所上升。未来几个月土地市场将降温，但短期难以进入下行趋势，土地库存或仍将维持高位。

　　易居研究院数据显示，2019年7月，受其监测的40个城市，土地库存面积为71005万平方米，环比增长3.9%，同比增长13%。土地库存去化周期为22个月，相比6月份的21.3个月有所上升。

　　从三类城市看，二线城市的土地库存量相比去年继续增大，而三四线城市则有所减少。截至7月底，一线、二线和三四线城市土地库存面积分别为5805、42612和22588万平方米，环比增速分别为0、5.5%和1.9%，同比增速分别为4.7%、25.3%和-3.1%。

　　与6月份相比，7月一线城市去化周期保持不变，为14.5个月；二线及三四线城市去化周期有所上行，分别为23.8个月和21.2个月。从4月份起，二线城市去化周期已经超过三线城市。

　　易居房地产研究院研究员王若辰表示，由于开发商在二线城市拿地策略尚未转变，预计未来几个月二线城市与三四线城市去化周期走势仍将背离。

　　从具体城市来看，在易居监测的40城中，各个城市的土地库存去化周期数值差异较大。其中，桂林、盐城和漳州的去化周期分别达到67、66和61个月，远高于其他城市，面临较大的库存压力。而韶关、无锡、大连、泉州、东莞、深圳和惠州 7个城市的土地库存去化周期小于12个月，库存压力较小。

　　21世纪经济报道记者注意到，不仅是机构数据，从官方数据来看，随着楼市销售下行、开发商投资热情减弱，房屋新开工面积、竣工面积等数据的增速下降，显示出未来土地库存压力。

　　8月14日，国家统计局发布了2019年1-7月份全国房地产开发投资和销售相关数据。数据显示，1-7月，商品房销售面积累计88783万平方米，同比下降1.3%，在2019年以来持续负增长。而单从7月来看，商品房销售面积为12997万平方米，同比微幅上涨1.3%，但环比下降35.8%。

　　(数据来源：国家统计局)

　　另一方面，从土地库存去化状况来看。1-7月，房屋新开工面积125716万平方米，较1-6月增速回落0.6个百分点；房屋竣工面积37331万平方米，下降11.3%。

　　(数据来源：国家统计局)

　　有房企分析人士向21世纪经济报道记者分析，由于新房市场销售逐渐转凉，房企对于后势的判断趋于谨慎，一方面放缓了项目的新开工进度，另一方面收敛了拿地欲望，在土地购置方面变得保守，全国土地流拍率再次升高。未来土地市场将显著降温，土地库存短期内不会增加。

　　王若辰同时指出，由于土地市场降温程度有限、销售下行等因素的影响，土地去化周期短期难以进入下行趋势，或仍将保持高位。