楼市恢复速度“出乎意料” 房地产仍存三大风险

随着国内疫情趋于稳定，各地楼市又现“小阳春”，疫情对房地产行业产生了哪些影响？现在要不要买房？房价到底会不会上涨？

5月8日，由由复旦大学EMBA主办的“君子知道”人文商道沙龙聚焦中国房地产，易居企业集团CEO丁祖昱做了“疫情对房地产市场的影响与行业趋势展望”的主题演讲。

房地产市场从停摆、断崖式下跌到稳步复苏

丁祖昱在演讲中提到，“今年疫情的发生一开始对房地产的影响是非常大的，2月份的房地产市场几乎停摆，售楼处、中介门店、施工场地等纷纷关闭，几乎处于完全停止的状态。对房地产行业来说是毁灭性的打击。但3月中旬开始，房地产的恢复速度是非常快的，出乎了我们的意料。”

按照易居旗下克而瑞地产研究的数据，今年4月房地产市场持续复苏，供、求同比跌幅由3月份的3成收窄至不足1成，近乎与去年同期持平。

从成交情况来看，供应稳步放量，4月楼市成交随之也显著回升。28个重点城市整体成交面积2383万平方米，环比增长43%，同比微跌5%，显著超过2020年月均水平。

分城市看，一线城市总成交为228万平方米，环比增37%，同比下降10%。北、上、广均呈现环比增、同比降态势，广州降幅最小，仅为8%。值得关注的当属深圳，4月成交面积为39万平方米，环比增长8%，同比上涨25%，主要在于豪宅项目频频劲销，例如深圳招商太子湾·湾玺开盘当日即售罄。又如近日上海碧云尊邸开放认筹，当前认筹率已超318%。

二三线城市总成交2155万平方米，环比大增44%，同比下降4%。从绝对量层面，重庆、徐州、杭州等都迎来了疫情后需求的集中释放，4月成交量均超140万平方米。环比来看，二三线城市近乎全线“飘红”，仅成都成交面积较上月小幅回调。同比来看，多数城市仍未恢复至去年同期水平，武汉、苏州、昆明、宁波同比跌幅显著，均超35%，市场复苏动力略有不足。

“从短期看，疫情之后，整体的销售未及去年同期，但改善性及中高端需求的释放是比较快的。刚需受到的影响比较大，很多远郊的项目销售情况并不妙，因此，我们认为短期内中高端项目住宅无需悲观。”

丁祖昱预判，行业规模上，今年整体的销售面积将下降5%~10%；如果悲观来看，销售面积下降15%将影响销售额下降10%左右。

房地产行业仍存三大风险，未来“量稳价稳”

房地产行业虽在疫情后逐渐回温，但从长远看，房地产行业仍存三大风险。丁祖昱在线上演讲中提到，房地产市场分化严重，无论是一线城市还是二三线城市，城市间及城市内的分化也很明显，冰火两重天。与此同时，房地产行业也存在三大风险。

具体而言，一是行业规模已触碰天花板；二是“房住不炒”政策大环境下，房地产金融政策不放松；三是疫情阴霾下全球经济危机“黑天鹅”。

丁祖昱称，过去三年，从销售面积来看并没有增长，因此行业规模已触碰天花板，加之人口问题（出生人口下降、结婚人口下降），刚性需求会有所下降；与此同时，“房住不炒”已成为国策，金融政策对房地产大放水很难。

对于房地产市场的走势，丁祖昱提到，从以往房地产市场周期来看，市场经过调整后，往往会呈现“量升价涨”的局面，但从目前的情况看，经过疫情的探底后，因量化宽松购买资产可以保值增值的惯性思维，疫情后短期迎购房潮，但长远看，后续市场会呈现“量稳价稳”局面。