要命的炒房“极致杠杆术”

人们千方百计寻觅财富，房产投资在我国备受青睐，聪明人从中看到机会，更聪明的人教人赚钱，用“极致杠杆术”来兜售终南捷径，以借钱生钱之法实现财务自由。

近期江苏赴深炒房者魏静摔了一个跟头，她正在买的房子被债主送到法院拍卖。让魏静翻船的不过是深圳临时出台的一个新政策：购买商品房取得红本必须满6个月才能抵押贷款申请经营贷。

这让魏静的资金链绷紧到裂开，按照原计划，她在深圳找人结了婚，交了社保，找亲朋好友凑足了首付，但没有去找银行申请房贷，而是找到小贷公司借钱一次性付清所有房款，小贷公司的利率比较高，原计划买到房后用经营贷置换，就能使用低息贷款。这是深圳市经营贷试图走进房市的少有案例。

魏静今年48岁，卖螃蟹为生，网名“蟹姐姐”，她之所以到深圳买房，并有一系列很专业的规划，全靠有“高人”指引。

这个高人就是深房理，深房理是网络大V，鼓吹房价永远上涨，他认为，“房价平均每年上涨15%，5年一倍，这个上涨比例大部分二线城市也很容易做到。所以懂投资房产的人都很有钱。60万一平的房价，很多城市不需要等20年”。

每年上涨15%，以5%的年房贷利息，就有10%的收益，如果贷1000万元，一年收益就有100万元，而年收入100万元的工作可不是很好找，只有在少数大企业或专业技能了得才能到达，或者创办公司或许能年入百万。

能有这种机遇和能力的人很少，但是能贷款买房的人很多。前者门槛很高，后者门槛低。深房理称“人人皆可买房，直到财务自由”给了普通人好多希望。普通人很难不被各种房价上涨和投资神话诱惑，比如“30万两年就变200万”、“某大学生在深圳半年买千万房产”。为了炒房赚钱，深房理教授“极致杠杆术”，即千方百计借钱，让钱生钱。

魏静就是加入深房理的“摇篮计划”开启深圳买房之旅。这个计划名很有想象力，好像在摇篮里摇一摇，就能摇出一个美好前程。

深圳一直涨的房价，也给了许多人勇气。现在市内位置不错的好多楼盘已上了10万元每平米，20年前没几个人有眼光能想到现在的房价这么高，所以深房理喊出60万，也显得没那么不可思议。

60万元一平米，意味着60平米的房子需要3600万元，大概相当于目前香港一套房价格的三倍多。香港鼓舞了炒房者，炒房者的胆量并不局限在香港。其实，全世界很多国家房价温和上涨，欧洲国家房价一直很稳定，还有很多国家房价并没涨。

房价以15%的价格上涨，这个的确需要想象力，巴菲特投资如此厉害，年收益也只有20%多。

高杠杆投资房地产的风险是，即使房价不涨不跌，就能让炒房者支撑不了，一年1000万元的贷款，房贷利息就要50万元。如果没有收入，像深房理所说以贷养贷，现金流可能马上就会枯竭。如果房价下跌，很快就能让炒房者动弹不得，好的情况是资产归零，坏的情况是亲戚朋友都成为债主。高杠杆投资者抵御风险的能力很弱，或许后面房价又恢复上涨，但已和投资者没了关系。到时候就不是借钱生钱，而是鸡飞蛋打。

深房理号称早已通过炒房实现财务自由，现在教人炒房赚钱，是因为不工作实在无聊，颇有点孔子独乐乐不如众乐乐的意思。在他的模式下，赚到钱很简单，在一个超强的房产上涨周期，坚定的看多派都赚到了钱。所以网络上不乏追捧者。

就跟股市上涨会有无数大神一样，房价大涨也会有无数大神。这些大神往往有很强的号召力，房价还没到下跌的时候，大神的金身也没破。不过，是商品就有价格，是价格就有涨跌，有涨跌就有盈亏，有人能平滑过去，有人却倒在涨跌的某一处，难以翻身。

赚钱的时候彼此高兴，如果大面积亏钱的时候，深房理没有能力兜底，风险会转移给银行、政府和公众。这跟2008年美国金融危机一个道理：当时美国实行宽松的信贷政策，帮助收入一般的群体拥有住房，这部分群体在房价下跌后，将风险转移给了银行和金融机构。

有人兜售炒房炼金术，其实是个人敛财术。少数人的高杠杆牵涉资金量还不大，如果有人批量“教授”，集合一起就是一股难以忽视的风险。