圆桌论坛｜世联锐易顾军：向北融合，向南发展

11月25日，由网易房产唐山站主办的“城势”向南，丰南蝶变——丰南区域主题论坛在丰南图书馆成功举行。在圆桌论坛环节，多位嘉宾围绕《对话新丰南，展望新人居》的主题展开讨论，分享了不同角度、不同出发点的思考与启示。

丰南区域的变化、竞品的出现、产品的提升有何影响？这些影响又对整个丰南的房地产市场有何推动？针对这些问题，本次论坛的特邀嘉宾唐山世联锐易副总经理顾军先生从市场角度出发，发表了他的看法。

唐山世联锐易副总经理 顾军

区域市场的格局与突破

顾军表示，丰南在2016年之前是一个典型的区域市场，而且当时整个唐山地区的布局也是一个非常典型区域市场。从丰南近年整体发展来看，随着南湖区域的建设，丰南正式迎来大规模发展，以及与市区融合的契机。在2016年以后，众多品牌地产入驻丰南，使丰南的发展发生了翻天覆地的变化，在未来可能还会有新的品牌地产公司进入，促进丰南向唐山中心区融合。

这三四年来，丰南城市规模基本上扩大了一倍，发展非常巨大。以前还是以丰南老城为中心，现在整个区域都往外拓，包括新城区的发展、开发区、岔河新城镇的发展，基本上把丰南的区域扩大了一倍左右。从房价来讲，除了中心区，都出现了房价强劲、成交率繁荣的现象。

与主城区的三次融合

从地理位置来讲，丰南区相当于一个县域的区域市场，但是这几年发生了一个很大的变化，就是丰南区跟唐山的主城区有几次融合。

首先是2016年的融合——南湖区域的发展。顾军指出，唐山中心区的两个区域是南湖区跟凤凰新城区，这两个区域的客户实际上是全域的客户。因为这两个区域的城市资源非常好，而且非常稀缺，造成了整个唐山地区的人口、客户往这两个区域转。

但当时丰南的区域是一个区域型的市场，城市资源包括自身产品比较落后，整个丰南的房价跟唐山中心区的房价又没有形成很大的差别，甚至有几年是持平的，这也造成了丰南中高端客户发生了往市区买房的迁移。

随着这一段的融合，首先是南湖区域的发展，把整个丰南区跟主城区很好的融合在一起。可惜的是因为丰南的东部区域属于地震塌陷还有采煤波及区，并不是城市发展的主流，所以第一次融合并没有给丰南带来非常大的变化。

第二次融合是所有道路的延长。市区道路向丰南延伸融合，给整个唐山人民什么样的感官？那就是丰南跟中心更近了。包括站前路的延伸、几条学院路的延伸，把丰南区域划到了整个中心区域的发展范畴。

第三次融合将会是是站西区。顾军表示，他所认为的第三次融合将会是站西区的发展，这次“融合”现在还没有实现。站西南部是丰南主流的发展区域，随着北部国丰钢厂区域的腾出，利用这片区域把丰南跟主城区中间的隔离地带打通。顾军认为，第三次融合会把整个丰南区融入到唐山的范畴之内。

价值低谷 潜力无限

唐山近年来房价突飞猛进，到目前为止唐山整个房地产市场也是飞速发展，甚至是“被点名”的城市之一。

顾军表示，唐山中心区的高房价必然带动了整个丰南的高价值体现。

首先是丰南外溢客源的回流。寻找城市优质资源的丰南客户，他们获得城区城市资源的成本逐渐在加大，而且加大到承受范围外，造成了丰南区一些中高端客户回流。

其次，在回流的同时，吸引了唐山市区外溢人群的到来。因为市区高房价造成很多人负担不起，或者改善型的客群对唐山房价购买力有一定的疲惫，所以这部分客群逐渐走向丰南区购房。这也造成这两年丰南中心区的客户，尤其是路南客户数量突飞猛进。

顾军指出，丰南的发展跟丰南的高区域价值，包括目前低房价的价值空间，是很多人有目共睹的。未来随着站西这片区域的融入，丰南整个区域市场将会发生巨大变化，真正地产的区域化、价值化也会出现两级分化。丰南的北部城区未来跟唐山路南的房价将会越走越近，形成未来丰南高房价的区域。

顾军表示，开发区区域实际上是未来丰南区发展的重要土地供给方向，包括二环以外的岔河区域，是未来丰南城区发展的主流方向。因为往北没有空间，往东也没有空间，只有往西、往南发展才是丰南区域发展的重点方向。

但这两个区域离唐山中心区域相对远，而且是逐渐发展成熟的区域，房价相对来讲就会偏低一点，会更多的去吸引丰南南部乡镇的一些客户需求。丰南北部区域跟中心区的融合会带动整个中心区的客户逐渐南移，所以未来的丰南市场可能会呈现两级分化的发展态势。

最后，展望丰南的未来，顾军认为丰南发展潜力巨大，目前的价值还是处于一个低谷，丰南的市场未来可期。