融资收紧加速行业出清 龙头上市房企优势显现

“房住不炒”政策持续，在融资渠道不断收紧的情况下，房地产行业整合加速，龙头上市公司竞争优势不断显现。

政策层面，在“房住不炒”背景下，基金业协会近期叫停基金子公司备案房地产供应链类产品。此前，中国证券投资基金业协会也收紧了对于资管计划投资购房尾款的备案，规定证券期货经营机构不得新设资管计划投资购房尾款资产。事实上，自房地产行业“三道红线”管控政策出台后，监管机构在房地产各类融资渠道方面，逐步进行规范堵漏，上市房企再融资渠道审核越来越严。

在融资环境逐步收紧的背景下，5月份上市房企债券融资规模整体收缩。贝壳研究院数据显示，2021年5月，上市房企单月境内外债券融资共发行52笔，较上月减少38笔，发行规模折合人民币约647亿元，环比减少30.9%。

监管层对于房企在股权融资、信用债等方面的监管也在加强，进一步限制了房企融资渠道。克而瑞地产研究中心统计显示，在股权融资方面，当前上市招股书在有效期的仅有三巽控股、天泰控股、新星宇控股3家企业。非IPO股权融资发行审核也更严，2021年里仅有大唐控股发行1.35亿港元的增发配股，而且是基于其2020年底上市IPO成功后行使的超额配股权。

克而瑞地产研究中心分析师房玲指出，自2020年发布“三道红线”以来，房企的多种融资方式一直在加码调控。供应链标准产品备案额度、股权融资、永续债发行等方面也均有实操层面的进一步调控，预计短期内从严调控的政策趋势将持续，倒推房企去杠杆，降低行业风险。

不断收紧的融资政策也整体降低了上市房企的财务杠杆。中指研究院监测数据显示，根据2020年年报数据，沪深及大陆在港上市房地产公司剔除预收账款后的资产负债率分别为63.5%、70.6%，较上年下降0.1个、0.7个百分点；净负债率分别为75.6%、81.9%，较上年下降9.1个、26.8个百分点。沪深及内地在港上市房地产公司现金短债比较上年分别上升0.08、0.32至1.37、1.54。

中指院分析认为，融资环境持续收紧的情况下，部分房企，尤其是高杠杆及销售业绩不佳的企业，现金流进一步承压。再加上房地产需求受到严格扼制，销售回款遇阻，未来上市房企的债务违约可能会增加，同时企业之间的收并购或将越发频繁。

东海证券认为，今年以来，融资端的不断收紧及“土地供地两集中”政策的出台，都有利于在销售、拿地、融资方面相较于中小企业更具优势的龙头企业。在当前政策背景下，房地产行业整合加速，马太效应更为显著，行业格局将向倒金字塔演变，尤其是背靠央企、具备品牌优势、业绩稳定性强的龙头企业值得关注。

华安证券分析，进入二季度，融资端结构进一步调整，内生回款已成贡献主力。“土地供应两集中”后第一批项目入市，或促进市场良性竞争。“三道红线”+“银行贷款两道红线”分别在供需两端进行政策调控，而“土地供应两集中”将加速行业出清，头部房企竞争优势愈发明显。