“三孩”配套支持政策落地 差异化住房优惠或推动生育意愿

“三孩”政策配套支持政策落地，对住房困难的，优先纳入住房保障，地方政府实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策。在业内人士看来，二线城市生育“三孩”家庭的换房需求最为突出。

自“三孩”政策提出不到两个月的时间，相关配套支持政策就开始落地。7月20日，新华社发布了《中共中央国务院关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》（简称《决定》）。《决定》明确，加强税收、住房等支持政策，对住房困难的，优先纳入住房保障，要求地方政府实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策。

对此，业内人士认为，虽然《决定》涉及房地产相关的问题只有7处，但实际上对于房地产的影响不小。可以肯定的是，保障性住房未来将发挥更大的作用，势必推动更多房企向保障性住房开发转移。未来，在子女教育、住房、税收补贴等方面的支持政策或将提升适龄群体的生育意愿。其中，二线城市生育“三孩”家庭的换房需求最为突出。

“三孩”政策配套支持政策落地，对住房困难的，优先纳入住房保障。图片来源/IC photo

住房支持政策差异化：优先纳入保障、购房有优惠等

中共中央政治局于5月31日召开的会议提出，进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施。在不到两个月的时间，“三孩”政策配套措施就落地了。

在建立健全计划生育特殊家庭全方位帮扶保障制度上，《决定》提到，对住房困难的，优先纳入住房保障。

对此，中指研究院指数事业部研究副总监陈文静表示，“三孩”政策下，释放的新增人口数，无疑将增加住房需求，其中，保障性住房未来将发挥更大的功能，预计保障房数量将有实质性增加。

盘古智库高级研究员江瀚也认为，这意味着市场需要更多的保障性住房，对于房地产具有非常重要的启示意义，未来更多的房企会向保障性住房方向转移。

在加强税收、住房等支持政策方面，《决定》提到，结合下一步修改个人所得税法，研究推动将3岁以下婴幼儿照护费用纳入个人所得税专项附加扣除。

最受关注的是差异化住房优惠政策。地方政府在配租公租房时，《决定》要求对符合当地住房保障条件且有未成年子女的家庭，可根据未成年子女数量在户型选择等方面给予适当照顾。地方政府可以研究制定根据养育未成年子女负担情况实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，此次规定涉及三方面内容，包括公租房的户型改革、租赁的优惠政策、购房的优惠政策。最值得关注的地方在于购买房屋的优惠政策。

严跃进认为，虽然当前没有明确提及具体的优惠政策，但预计可能降低部分购房的门槛，尤其是部分地方对于首套、二套等界定比较严厉，若是后续人口规模增大后，相关住房政策将有调整空间。

此外，严跃进还表示，未来可能给予购房支持包括购房补贴、税费减免等。最典型的就是，过去购买90平方米的房子和144平方米的房子，其税费是不一样的，后续基于人口结构和居住实际需求，完全有可能调整相关购房政策。

另有业内专家也建议，从实操层面，可以研究根据家庭养育未成年子女的情况，给予购房税费的优惠政策；不排除有些地方政府可能研究出台对于“三孩”家庭购房给予补贴的优惠政策。

业内：二线城市生育“三孩”家庭换房需求最为突出

在严跃进看来，《决定》明确了基于人口数量和结构变动采取新的改革，相关住房政策推进，尤其是户型的设计和优化等，都将成为“十四五”期间市场颇为关注的内容。

对于三孩政策下的置业需求动向，中指研究院调查事业部高级分析师张广杰表示，目前，生育“三孩”家庭换房需求较高，其中，二线城市最为突出，三居需求占比较高，而四居需求也在快速提升。

据中指研究院的调查数据显示，目前，计划生育“三胎”家庭换房需求愿望较为强烈，占比达到89%，其中二线城市换房需求最为突出，占比达到91%；三四线城市、一线城市换房需求也较高，县城表现最弱。

在户型需求方面，中指研究院的调查数据还显示，从二孩到三孩，居室呈现明显扩张，生育“三孩”家庭购房仍以三居为主，占比达到40%，四居需求也出现明显提升。其中，居住面积需求以100-140平方米为主，120-140平方米占比达到36%。与此同时，生育三孩家庭的购房置业时对于房间功能要求有所变化，重点强化主卧室、儿童房及客厅的功能，比如更加看重儿童房数量、房间收纳功能，以及装修安全、环保等方面。

“从购房意愿上看，三孩家庭更加关注社区的配套和增值服务。”张广杰表示，多数受访者认为生育孩子需要更便捷的家政服务和托管、托育机构，未来拥有更全面、高质量的孕育服务体系的社区将会成为三孩生育家庭的重要选择。

值得关注的是，《决定》提出，发挥中央预算内投资的引导和撬动作用，推动建设一批方便可及、价格可接受、质量有保障的托育服务机构。其中，提到加强社区托育服务设施建设，完善居住社区婴幼儿活动场所和服务设施。

张广杰还表示，学区、地段、价格为“三孩”家庭置业者最关注的影响因素，其中，在城市教育资源分布不均衡背景下，学区成为“三孩”家庭置业最关注的影响因素，其次重点考虑地段、价格的合理性，占比均超50%。

对此，《决定》提及，将入户、入学、入职等与个人生育情况全面脱钩。依法依规妥善处理历史遗留问题。对人口发展与经济、社会、资源、环境矛盾较为突出的地区，加强宣传倡导，促进相关惠民政策与生育政策有效衔接，精准做好各项管理服务。

在江瀚看来，可以明确的是，未来学区房等畸形的房地产现象将得到有效的遏制，国家可能会出台一系列的政策，将学区和房地产进行剥离，最终让教育更加公平，让学区房的炒作越来越失去意义，并在市场上逐渐失去吸引力。

综合来看，陈文静认为，“三孩”政策发布，将一定程度上带动新生人口的阶段性增长，而在子女教育、住房、税收等全方位的支持或将有力提升适龄群体的生育意愿。