政策力促物业服务行业 规范化发展

　近期，物业行业监管政策密集发布，物业公司成本日趋透明，高利润模式受到考验。

从房企披露的2021年上半年业绩预告看，物业板块整体表现不俗。物业板块凭借轻资产运营模式、稳定持续的现金流以及创新模式带来的业务增量取得了较快发展。业内人士指出，物业管理成为部分房地产企业转型的方向，随着监管的加强，房企向物业管理转型面临更多不确定性。

提高服务水平

7月23日，住建部等八部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，对物业服务行业整治重点包括侵占公区收益、未按规定使用维修资金、未提供合同约定的服务、未按合同约定收费、拒不退出物业服务项目等违规行为。

业内人士指出，政策促进物业行业规范化、市场化发展。操作不合规、服务品质差的物业管理公司受到挤压，而经营规范、服务品质佳的物企有望获得更多市场空间，促进全行业提高服务水平。

7月27日，北京市物业管理行业协会发布《北京市住宅小区物业服务成本计价规则（试行）》，明确了物业服务人提供的一般物业服务，包括综合服务、共用部位及共用设施设备运行和维修养护、环境维护、绿化养护、公共秩序维护五大类、110项物业服务事项，进一步明确住宅小区物业服务的边界。

中指研究院指出，这将有效促进物业服务费定价、收缴的规范化和公开化，推动物业服务价格市场化，鼓励企业提供质价相符的服务。政策鼓励企业不断创新，提高效能，带动行业转型升级。相关规则的制定，对于解决老旧小区改造和服务也有正向影响，服务内容、成本计价的明确，可持续提高老旧小区服务品质。

业务稳定发展

从上半年业绩预告看，物业服务板块为不少房企提供了较大助力。有的房企表示，通过发展物业等板块，重新回到轻资产运营模式。

世联行预计2021年上半年实现归属于上市公司股东的净利润6800万元至7500万元，同比扭亏。对于业绩变动的原因，公司表示，物业管理业务稳定发展，收入持续增长。

部分物业在管面积实现较大幅度增长。7月19日，恒大物业发布公告，预计今年上半年股东应分配利润同比大幅增长70%左右。公司表示，物业在管服务面积、社区增值服务、非业主增值服务均大幅增长，公司积极采取标准化运营和智慧化服务，带来综合盈利能力的提升。公告显示，截至6月30日，恒大物业总合约面积约8.1亿平方米，总在管面积约4.5亿平方米，分别较去年底新增约2.5亿平方米和1.5亿平方米。

新大正物业管理业务表现不俗。2021年上半年，公司实现营业收入89638万元，同比增长58%；实现归属于上市公司股东的净利润7438.64万元，同比增长38.37%。据新大正披露，公司新拓展项目中标总金额约8亿元。受益于公司持续的标准化建设及品质管控，有效提升了项目品质对市场的带动作用，助力新项目拓展及老项目续约。

估值普遍较高

随着大盘波动加剧，近期不少物业类公司股价大幅波动。业内人士指出，物业公司普遍估值较高，前期积累了较大涨幅。同时，物业行业作为惠及民生的产业，其高盈利的持续性有待观察。

中信证券研报显示，基础服务毛利率预计难有提升空间，增值服务增长空间广阔。物业服务成本计价主要是指对应物业费的成本计量。由于物业管理公司可以通过科技赋能、管理提效以降低成本。政策鼓励物业管理结合生活服务发展，鼓励探索养老、家政等服务新模式。

兴业证券研报认为，政策支持和引导行业规范化、市场化发展的趋势不变；行业空间持续打开，整合加速的趋势不变。物业管理存量+增量的发展模式、无重大资本开支、净现金的财务状况、稳定的派息分红，决定了行业的估值下限，而管理服务水平、业绩增长潜力等决定了估值上限。