新房成交量连涨4年破10万套！南京热门区域房价未来如何走？

每经记者 包晶晶    每经编辑 魏文艺    

在刚刚过去的2021年，虽然房地产行业整体下行，但南京楼市却走出了独立行情。

《每日经济新闻》记者从南京网上房地产（南京市房地产市场交易中心主办）官网获悉，截至2021年12月30日，南京全年共成交新房10.7万套，自2017年以来实现四连涨。与此同时，南京新房库存也创下了7.4万套的历史新高。

值得注意的是，江宁、江北（含浦口和六合）两大板块（两江板块）仍是南京楼市新房销量最高也是最大供应区域，2021年销售量分别达到21994套和37568套，占比超过五成。

数据来源：南京网上房地产官网

此外，南京楼市各板块在2021年的表现冷热不均，如河西南等部分板块的楼盘持续热销，其他多数板块的销量相对平淡，不少楼盘开盘去化率仅三成。

那么，未来南京热门区域的楼盘价格将呈现怎样的走势？哪些楼盘未来将跑赢全国房价涨幅？每经AI品房大数据选取了南京两大热门板块的代表楼盘，从11个维度进行全面解析。

建邺区位于南京河西新城区，是近二十年间建成的现代化新城区，其房价也排在南京各区前列。以建邺区的海玥万物项目为例，上月加推的184套房源销许均价为63711元/平方米，已于2021年12月24日售罄。每经AI品房小程序综合评估后得出，该楼盘当前的估值参考价格为55985元/平方米。

每经AI品房显示，海玥万物周边直线距离1公里有幼儿园7所，其中距离最近的一所幼儿园仅445米.与建邺区的其他小区比较，其幼儿园配置得分优于建邺区31%的住宅项目；项目周围有4所小学，教学配置得分优于建邺区23%的住宅项目，相对属于小学舒适度中的区域。

来源：每经AI品房小程序

医疗配套方面，海玥万物周边有大小医疗机构10个，包括南京市第一医院、江苏省第二儿童医院、南京中医药大学第二附属医院等，优于建邺区49%的住宅项目。

商业配套同样表现出色，海玥万物周边有大小购物场所10个，中央商场、乐天世界、涟城里商业街等均在步行可达范围，得分优于建邺区52%的住宅项目，购物舒适度较好。

此外，海玥万物周边1公里有地铁站2个、公交站26个，主要道路早晚高峰平均车速为18. 08公里/小时，优于建邺区51%的住宅项目。

据每经AI品房小程序预测，未来五年，海玥万物的房价有望跑赢全国平均房价涨幅，达到71431元/平方米。但值得注意都是，由于建邺区房价整体涨幅较高，即便海玥万物未来五年的预测价格比当前销售价格涨幅超过12%，但仍然跑输建邺区86%的住宅小区。

 来源：每经AI品房小程序

同样位于建邺区的河西金茂府项目，目前在第三方平台的的销售价格为55600元/平方米。每经AI品房小程序综合该项目周配人口结构、教育和医疗配套等11项指标测评显示，该项目的估价参考价为49643元/平方米。

未来五年,河西金茂府项价格有望达到63692元/平方米，不过仍将跑输建邺区房价的平均涨幅，但高于该区14%的住宅小区。

南京另一热门区域浦口区的北外滩水城·滨江雅园项目，目前销售均价为21525元/平方米 。每经AI品房小程序综合评估显示，其估值参考价为20811元/平方米，但未来五年的房价涨幅高于海玥万物。

与海玥万物和河西金茂府项目相比，北外滩水城·滨江雅园项目周边的医疗及教育配套稍弱，周边1公里虽有幼儿园6个，但仅有1所小学，即南京市琅琊路小学柳洲东路分校（北校区）。

  来源：每经AI品房小程序

医疗配套方面，北外滩水城·滨江雅园周边有大小医疗机构4个、大小购物场所4个。其中餐饮消费客单价40元，全国对比的消费档次指数是3. 1(3. 0表示3线城市最优值），相当于3~4线城市之间的水平。在浦口区高于31%的住宅项目，同城对比属于中档消费区域。

交通配套方面，该项目周边1公里内有1个地铁站（浦州路地铁站），公交站19个，优于同区45%的住宅项目。

每经AI品房小程序显示，北外滩水城·滨江雅园”未来五年预测价格为25734元/平方米，与当前销售价相比，增幅约19.6%，在浦口区处于前60%水平，并跑赢全国94%的区县。

再以浦口区的中建熙元府项目为例，在第三方平台，该项目当前销售均价约为27500元/平方米。每经AI品房小程序综合综合评估显示，中建熙元府项目估值参考价为25398元/平方米。

来源：每经AI品房小程序

未来五年，中建熙元府项目的价格预计将达到32754元/平方米，将跑输浦口区的房价平均涨幅，但高于该区18%的住宅小区。

通过对南京建邺、浦口两大热门区域代表楼盘项目的多维度分析对比可以发现，目前浦口区在交通、教育、商业整体配套等方面尚不如建邺区，但随着市政建设及配套的不断完善，浦口区未来在房价增值潜力方面有更大空间。