21世纪经济报道记者吴抒颖 深圳报道
鲜少在物业行业并购市场有所动作的央企大鱼们开始吃小鱼了。
2022年1月5日晚间，华润万象生活公告称，其全资附属公司润楹(作为拟买方)与天津禹佳(作为拟卖方)就拟买卖目标禹洲物业服务有限公司全部注册资本订立框架协议，目标公司主要于中国从事物业管理服务业务，其于中国福建省、安徽省及浙江省拥有多项物业管理项目，预期交付及合约面积的总和为1048万平方米。
目标公司还承诺，于收购事项完成日期后三年内，天津禹佳须确保其及其关联方不会对外提供物业管理服务，并确保禹洲及其附属公司不会设立任何新的物业管理公司或新机构或组织提供类似服务，以避免与目标公司竞争。
华润万象生活为这宗交易给出的预期价格将不高于人民币10.6亿元。在支付条款上，润楹支付不低于代价67%的首笔代价（包括诚意金)存入托管账户后，双方再根据框架协议进行交割，而余下的代价则将受到以下数据的影响。
在公告中，华润万象生活称，余下的代价（即交付在途面积及合约面积的代价)将根据在管面积(由在途面积及╱或合约面积转换)的实际交付进度自股权转让协议日期起计每六个月支付一次。
根据公告，禹洲物业服务的2019年、2020年的除税前利润分别为5567万元、6645万元；除税后利润则分别为4088万元、4880万元。于2020年12月31日，目标公司的未经审核账面净值为约1.01亿元。
如果以除税后利润计算，华润万象生活收购禹洲物业服务的PE大约在22倍左右；以除税前利润计算，PE也大约在18倍左右，这不算是一个十分划算的价格。
据易居企业集团CEO丁祖昱发布的数据，目前物业企业在港上市首日的市盈率基本都低于25倍，而当前超百亿市值物管公司的平均市盈率为26.2倍；华润万象生活给予禹洲物业的PE虽与行业平均相当，但是考虑到禹洲物业的规模尚小，其盈利能力也并非十分突出，因此业内人士普遍认为这一PE相对而言较高。
在公告中，华润万象生活也并未披露目标公司的住宅、商业等业态的占比，通常而言，如果商业物业占比较高，给予高估值可以理解，但如果反之，则这一水平将显得更为突出。
可以提供对比的是碧桂园服务收购富力物业的案例，富力物业在一线城市中有众多的商业管理物业，其2020年整毛利约为6.44亿元，碧桂园服务给出的收购价格是100亿元，以此计算，富力物业的PE大约是14倍，华润万象生活在这一单并购上堪称豪爽。
华润万象生活指出，其董事会相信，收购事项将扩大集团的服务范围，加强华润万象生活于上述地区的物业管理组合，并透过提供更多物业管理服务获得额外收入来源。董事会认为，收购事项可透过结合目标的现有实力及经验与自身业务产生协同效应。
尽管这对华润万象生活而言算是一笔数额不大的交易，但却具有一定的指标性意义。过去华润万象生活在收并购市场上声音寥寥，但在当前的市场环境下，的确到了“大鱼吃小鱼”的好时机了。
随着众多物业企业的母公司资金链紧缩，物业企业作为尚有现金流入的资产，其具备一定的变现能力，也容易被市场潜在的买家接受。
除了华润万象生活之外，万物云、龙湖智慧服务这两家过往以稳健为主的物业企业也伺机而动。今年以来，万物云在收并购市场开始活跃，阳光城旗下阳光智博、三盛集团旗下伯恩物业均被其收入囊中；龙湖智慧服务则有亿达服务、美好幸福等在手。
不过，尽管龙头物业企业尚有扩张的意愿，但长远来看，物业服务公司或许并非优质资产，这是需要行业警惕的方面。
中信证券在近期的一份研报中指出，物业服务并购市场的降温晚于二级市场估值的下降，但降温仍是趋势。这是对盲目追求物业管理权的行为的警示，也说明物业管理权本身不是一种好资产，只有能够带来规模经济的中后台系统，增值服务体系，有影响力的品牌，才值得投资者青睐。中信证券强调，地产企业信用稳住，也不会造成物管并购市场升温。
截至2022年1月5日，华润万象生活收于32.1港元/股，受大市影响大跌8.42%，总市值为732.68亿港元。
本文来源：21世纪经济报道
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