碧桂园：今年可售货值约6500亿元 将加大收并购方面部署

3月30日，碧桂园（02007.HK）召开2021年度线上业绩发布会，碧桂园总裁及执行董事莫斌、常务副总裁程光煜、首席财务官及副总裁伍碧君参加会议。

碧桂园管理层在业绩会上表示，去年是近10年来行业波动最大的一年，调控政策是为了维护房地产市场长远健康发展，整体市场在逐渐筑底过程中，市场也在逐渐恢复中。但是受疫情影响，行业的现状以及市场信心还需要一段时间继续恢复。对未来的市场仍充满信心，房地产仍是一个支柱性的行业，房地产市场在国家的调控以及房住不炒政策的引导下将实现健康发展。但也需要看到新型城镇化发展还有很长的路要走，因此市场发展的空间仍然巨大。

今年可售货值约6500亿元，争取去化率不低于70%

按照碧桂园同日发布的2021年全年业绩，截至2021年12月31日止，碧桂园实现总收入5230.6亿元，同比增长13%；年内毛利约927.8亿元，净利润409.8亿元，公司股东应占核心净利润约269.3亿元，同比下降23.1%。

碧桂园的收入主要来自房地产开发及建筑两大部分，其中房地产开发是其收入大头。按照年报数据，碧桂园97%的收入来自物业销售，3%来自建筑及其他业务。数据显示，2021年度，由于交付物业面积增加，来自房地产开发的收入为5074.8亿元，同比增12.9%。

销售方面，2021年度，碧桂园共实现归属公司股东的合同销售金额约5580亿元，权益合同销售面积约6641万平方米，其中68%的销售贡献来自于三四线城市，全年总去化率为67%；权益回款金额为5022亿元，权益销售回款连续6年在90%以上。

对于今年的销售目标，程光煜表示，销售规模不是第一追求，合理的量价关系、有质量的销售和经营是该公司的追求。其提到，“去年流入到今年的权益货量大概是2700亿元左右，今年初步安排大概是3500亿～4000亿元，总的可售货值大概在6500亿元左右，我们会精准供货，提高货量的利用效率，使去化水平提高到70%～75%。”

35个项目已完成收并购，加大收并购部署

在投资拿地方面，2021年，碧桂园共获取333个项目，共计土地权益地价1416.2亿元，其中新获取土地85%位于五大都市圈，通过多元化渠道获取的土地比例约29％。

对于今年的投资拿地安排，程光煜在业绩会上表示，目前收并购的机会在增多，因此碧桂园通过收并购的占比也会增加，我们会加大这方面的部署。去年四季度以来，碧桂园开始对一些合作项目进行收并购安排，包括和10多个合作方就80多个项目进行了积极沟通，目前35个项目已完成收并购安排，后续30个左右的项目也已基本谈妥。市场上全新的项目也会根据市场机会和卖方进行沟通。另外，AMC（资产管理公司）手头也有好的收并购标的，我们会做细致的尽调安排，对资产包或资产包内感兴趣的资产进行洽谈。

对于销售贡献近八成均来自三四线城市的碧桂园来说，其未来发展策略是否会调整也备受关注。碧桂园管理层在业绩会上称，碧桂园一直秉持均衡布局的策略，并不限定在一二线城市或是限定在三四五线城市，碧桂园70％的投资在华东和华南，投资前五的市场是江苏、广东、浙江、河南和上海。碧桂园的投资始终以市场为导向，哪里有经营空间就去哪里经营。

程光煜表示，“碧桂园重点布局城市群以及经济和人口比较强的一些城市，以及供求关系良好的市场。碧桂园一直追求好的年化回报，一二线城市和三四线城市各取所长，一二线城市的毛利水平和货值周转会相对高一些，但三四线城市的经营效率更高一些，开盘时间总体比一二线城市要短，竞争相对会弱，年化回报会强一些。”

年内7亿美元债已做好还款安排，明年中期前“三道红线”实现绿档

财务管控上，截至报告期末，碧桂园共有可动用现金余额1813亿元，其中现金及现金等价物1469.54亿元，受限制现金约343.46亿元。

于2021年12月31日，碧桂园总借贷从2020年末的3264.85亿元下降至3179.2亿元，其中银行及其他借款2065.25亿元；优先票据750.69亿元；公司债券341.6亿元；可换股债券21.68亿元。在银行及其他借款中，须于一年内偿还的借款为643.82亿元；一年至五年内须偿还1328.8亿元。

截至2021年12月31日，其现金短债比2.3倍；净负债率约45.4%，相比2020年底下降10.2个百分点。于2021年期末，加权平均借贷成本为5.2%，相较2020年12月31日下降了36个基点。

莫斌在业绩会上表示，截至2022年3月30日，公司无境内到期债券，9月及11月有两笔可回售公司债共计40亿元，境外仅7月份有一笔7亿美元优先票据，公司已提前做好还款计划安排，并根据市场情况考虑再融资等安排，进一步调整负债结构。

三道红线方面，目前碧桂园仍处黄档，即扣除预收款后的资产负债率为74%，大于监管要求的70%的界限。莫斌表示，公司将在2023年中期之前，实现从黄档到绿档的调整。

莫斌表示，碧桂园在市场下行期，以可动用资金作为考核目标，牵引每个区域、每个项目都在安全范围内做正确的事。同时控支出、调结构、包资产。但未来一定是要发展的，控支出是面对目前形势去做的，在未来的发展过程中，会根据市场的变化，做好投资策略。

新业务方面，年报显示，碧桂园从三年前向高科技企业转型，关注机器人事业和现代农业。其中，截至2021年12月31日，已有18款建筑机器人投入商业化应用并对外开展租售业务，服务覆盖25个省份超350个项目，累计交付机器人超730台，累计应用施工面积超700万平方米。

截至3月30日收盘，碧桂园报6.08港元/股，涨幅6.29%。