物管行业再现并购案 金科服务拟收购佳源服务近74%股权

物管行业已许久未有新的并购动作，这一次的主角是两家上市物企金科服务和佳源服务，在二者近日估值波动、叠加母公司出现紧张态势下，这宗交易还未落地便备受关注。

5月23日晚间，因股价大跌已停牌5天的佳源国际控股(02768.HK)称，将继续短暂停牌，以待刊发有关公司可能出售一家非全资附属公司的公告。

市场猜测，该出售子公司可能为佳源系另一上市公司佳源服务，交易对象或为金科旗下物业公司金科服务。

5月23日早间，金科服务就突然发布公告称短暂停牌，同日，金科服务的大股东金科股份也发布公告称，拟对5月28日到期的债券进行展期，该笔债券发行总额为12.5亿元，结合上周金科服务股价受挫，市场另一种声音则是对此消息表示怀疑。

5月24日，金科服务发布公告证实了这一则交易的存在，并表示全资子公司金科服务香港已于5月22日和佳源国际控股及其全资子公司创源控股有限公司签订框架协议，拟收购佳源服务控股有限公司4.5亿股普通股，相当于佳源服务所有已发行股份约73.56%。

不过截止目前，双方只是签订了框架协议，并未就此潜在交易订立任何最终协议或安排，故交易详情及条款尚未敲定，也没有进行任何款项的支付。甚至无法确定潜在交易将一定继续进行。根据框架协议，二者有意于6月23日或之前敲定潜在交易之详情及条款。

上述交易落实将对金科服务在管面积增长有所增益，而佳源服务亦能借此为母公司佳源国际提供一定的纾困资金。

但正如金科服务所言，这笔交易能否顺利落地还存在变数，毕竟此前融创服务7亿收购第一服务时，就出现下调价格被拒而终止交易的情况。

据了解，佳源服务于2020年底12月9日正式在港交所挂牌上市，发行价为3.86港元，2021年1月至今年5月份之间，其股价通常保持在3-4港元区间，但5月以来，佳源服务的股价走低，并且5月18日同大股东佳源国际股价同时大幅下调。

值得注意的是，据联交所权益露显示，5月11日，佳源国际控股与佳源服务分别有约10.4亿股份或21.11%股权、4.5亿股份或73.56%股权质押予新鸿基公司(00086.HK)旗下新鸿基财务。以当日收市价计，涉及市值分别约涉及市值分别约11.19亿港元、12.56亿港元。

实际上，佳源国际集团创始人、董事会主席沈天晴，与其家族共持有佳源服务74.09%股权，几乎是将其所有股权全部质押给了新鸿基，也是本次金科服务要收购的那一部分股权，从佳源服务的5月以来的市值波动看，这笔交易或有一定的议价空间。

虽然佳源服务与金科服务同年上市不过相差1个多月，但与金科服务首日开盘价46.05元港元相差甚远，在管面积、拓展能力、营收水平也有差距。

从数据上来看，截至2021年末，金科服务、佳源服务的在管建筑面积分别为2.38亿平方米、4190万平方米，较上年末的增长速度分别为52.3%及33%，营收规模分别是59.68亿元、8.2亿元，毛利分别为18.42亿、2.58亿。

截止去年底，金科服务的现金及定期存款约51.67亿元，无有息负债，从财务水平和规模上来看，都具有收购佳源服务的条件，但其母公司金科股份正在遭遇短暂流动性危机，或许不是最好的交易机会。

金科是多年稳坐重庆第一代表民企的千亿房地产开发商，也位列行业TOP20之内，但目前正在遭遇业绩下滑、债务即期的压力。

从最近债务来看，金科需于5月、7月兑付两笔债券，本金合计19.46亿元，此前，其管理层表态，正在筹备发行20亿元小公募，以如期兑付上述两笔债券，但在5月底债务到期前5天，金科方面已开始召集债券持有人谈展期事宜。

并且，重庆市政府已对金科制定了相关纾困措施，比如牵头重庆国企组团跟金科接触股权入股之事，目前仍在洽谈过程中，还未有具体进展。

实际上，从去年底开始，金科服务就频繁收购大股东项目、子公司为金科股份回血。

4月20日，金科服务购买金科集团旗下两栋商业物业，作为办公场所，现金代价合计为4890万。去年12月21日，金科服务收购金科股份一家全资子公司，代价为3.12亿，后者主要业务为高端餐饮、团餐及酒店管理业务。

并且，去年12月16日，金科服务引入了万物云的第二大股东——博裕投资战投，金科股份将金科服务22%股份转让予博裕投资旗下投资主体BROAD GONGGA，获得37.34亿港元用于自己的日常经营，交易完成后，博裕投资成为金科服务的第二大股东。

根据双方约定，未经博裕投资同意，金科股份未来五年内不得以任何形式转让金科服务剩余股份，也就是说，金科股份无法再直接出售物业上市公司股份换取现金流。

如今的金科服务在港交所估值远高于在A股的母公司金科股份，加之二股东的战略扶持，独立性有所增长，也或许是其收购的底气，意在提高第三方外拓能力为长远发展做打算。