杭州“新政”一周： 热门板块二手房去化回暖

二手房迎来去化窗口期，但购买力面临挑战。

21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道

5月17日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），从优化二手住房交易政策、完善税收调节、更好满足三孩家庭购房需求等方面进一步完善房地产市场调控。

杭州此次新政对二手房买家资格做出了调整。比如杭州户籍（含四县市户籍)未满5年，可买一套二手房（原杭州户籍/四县市满2年户籍需提供连续2年社保)；外地户籍限购1套，提供连续近1年社保/个税（原连续4年）；家庭唯一住房的增值税及附加满2年免征(原5年免征)；父母投靠子女落户杭州，落户后即可按杭州户籍购买二手住房（原需落户满3年）。

杭州对二手房买家资质进行调整后，释放了一部分购买力，此前成交低迷的板块，比如以改善型房源为主的奥体板块挂牌量大增。据贝壳找房平台的中介人员介绍，目前奥体板块有200多套房源入市，数量比之前明显增加，成交虽有回暖迹象，但也非常平稳。

“我们门店前几天每天2、3套去化，这两天又降下来了，平均1、2套吧。”前述中介人员说。

奥体板块重现2021年初行情

5月17日之后，奥体板块的成交去化回到了2021年年初的状态，“我们门店前几天日均成交2、3套。”一名奥体板块中介门店人员指出，2020年年底、2021年年初的时候，奥体板块第一批已交付的项目二手房市场的去化比较快，但这个板块的成交与价格变化波动也很频繁。

杭州奥体板块是萧山区的热门板块，它距离市中心核心区比较近，且有亚运主题概念，逐渐聚集了不少投资客。

二手房交易门槛降低之后，杭州中介门店的带看量有所上升，也加速了二手房成交。杭州新政后第一个周末，作为杭州最热门的板块，奥体中心板块某一中介门店成交的房源就有20套，全部为满二唯一房源。

此前，在一些投资为主的卖家眼里，杭州的二手房去化速度正在减缓。2016年至今，杭州人王斌（化名）开始将手中的房源逐渐出售，他对今年杭州二手房去化速度突然放慢深有体会。今年5月初，王斌将2019年买入的一套房子顺利售出。但这期间，王斌经历了不同买家多次犹豫之后的“毁约”行为。王斌称这是6年来第一次卖房如此“坎坷”。

但此次不一样，杭州新政调整了买房人的税收负担，只要是“满二唯一”房源，买房人仅需缴纳1.5%的交易税费以及1%的个税。这样算下来，一套2000万左右的房源，在新政之前如果不是“满五唯一”房源，则需要缴纳5.3%增值税以及1.5%税费、1%的个税，约为156万。新政之后，这套房源若符合“满二唯一”，那么买房人只需要缴纳1.5%的交易税费以及1%的个税，约为50万，比原来便宜了上百万。

前述中介人员表示，二手房限售年限的下调，给买房人带来的直接好处就是税费下调，加上当前房贷利率的下调，购房成本肉眼可见地降低了；有的家庭急需购买学区房，这些都是奥体板块成交量上涨的主要原因。不过，他也坦承，最近两天成交量又下来了一点。

购买力隐忧

值得关注的是，奥体板块是新兴板块，短期内房价不会有下跌风险；城西板块却因为杭州的支柱产业之一——互联网行业的裁员潮，早已出现二手房源大量挂牌、去化周期拉长的现象。

有业内人士称，此前一二手倒挂的市场行情下，每一次二手房去化窗口期，都会有人将名下房源过户给父母，以腾出“房票”去“打新”。因此目前还无法判断，杭州二手房市场是否真正回暖。

5月17日-5月23日，杭州十区范围内仅有3区开盘，共7盘公布登记及摇号结果，826套房源共吸引了3958组家庭进行登记，综合中签率为20.87%，相比该项目上一期房源摇号中签率上升了15.7个百分点。

杭州二手房库存量已达到一个峰值。据杭州当地某几家中介的内部统计数据显示，目前杭州二手房挂牌量有17万套之多。这一数据对比5月24日苏州二手房超过16万套的挂牌量，不相上下。从这两个城市的常住人口来看，市场容量也较为接近。

据“七普”数据显示，2021年末,杭州常住人口为1220.4万人，与2020年末常住人口1196.5万人相比，增加23.9万人，增长率为1.9%；苏州的常住人口约为1274.83万人，是江苏省内常住人口最多的城市。

两座城市的常住人口相当，市场容量也相应接近，但杭州的房价明显高于苏州。不仅如此，杭州的新房库存也在增加。易居研究院百城库存数据显示，截至2022年3月，杭州新房库存546万平方米，环比上涨5%。

“现在的问题是购买力不够了。”一名业内人士指出，此前杠杆用到最大的那部分买房人，现在只想抓住这一波二手房去化窗口期，将手中的房源套现。

杭州此前每次一手房摇号几乎都爆满，一个签号代表着背后有一笔资金等着入场，而那些拿着多张房票的人，最终也只能买一套房子，并非所有入市的一手房都有足够资金落位；更多中签者需要卖掉手中房子，才有资金“打新”，万一手中的房子短时间内找不到买家，也只能放弃新房。

这一现象表明，市场承接力已有断档迹象。“一旦一手房的购买资金接不上了，二手房的承接力也会落空的。”这名业内人士说。