议价空间有所松动丨上海二手房市场下半年有望趋稳

上海全面有序复工复产复商复市以来，租房市场率先迎来回暖，但二手房市场仍波澜不惊。来自链家的最新数据显示，6月前三周，上海链家二手房成交量较去年同期下降约50%。多位房产中介在接受上海证券报记者采访时表示，当前上海二手房市场买卖成交仍以处理疫情前的单子为主，新增客户减少。多种因素叠加导致购房者出手谨慎，市场观望气氛浓厚。

二手房成交清淡

租住在松江区新桥镇的河南小伙宋磊（化名）一直梦想着在上海拥有一套属于自己的房子，如今只要再连续缴纳半年社保，他的买房愿望就能实现。宋磊买房的预算是250万元，这样的预算在松江新桥基本可以买个两房。宋磊本来预期疫情过后上海的房价会跌，但实际情况是，他关注的总价在240多万元的房子已被人捷足先登，250多万元的房子也已有人在谈。他有些担心等到自己有购房资格的时候，同样户型的价格可能会远超自己的预算。

上海地铁9号线九亭站附近的一家房产中介店长秦天（化名）告诉记者，该店自6月2日恢复营业以来，上门咨询购房的客户不多。现在总价低的房源比较容易成交，房东心态平稳，价格比较坚挺，到价格就卖，不到价格就先租出去。对于购房者来说，如果没有一定的资金储备，想要在上海买房还是蛮困难的。

由于教育资源雄厚，徐汇区是上海全市闻名的教育强区。徐汇区南丹路上某房产中介小刘向记者表示，6月以来其所在门店还没有成交，在谈的有两套房源，但谈得都比较费劲。“现在想要做成一单真心不容易，对于一些优质房源，客户也会犹豫，很多人都在观望疫情后的市场究竟会如何变化”。

“现在议价空间比之前要大一些，是个不错的买房时机。”浦东新区张江高科技园区附近一家房产中介业务员李佳军（化名）说，最近房东挂牌量较疫情前有增加，但看房客户寥寥，逢周末自己也就带看两三组客户。

在浦东新区陆家嘴某滨江楼盘前，房产中介小陆告诉记者，现在市场处于逐步恢复过程中，客户还没动起来，因此二手房买卖不活跃，甚至看房都是小区业主闭环看房。

改善型置换客户居多

记者在调研中了解到，当前上海二手房房价与疫情前并没有明显变化，客户以改善型置换居多。

浦东新区御桥路地铁站2号口附近，多家房产中介门店并排林立。据某品牌房产中介业务员小沈介绍，近期房价比较稳定。6月份以来，该片区已成交两套房源。其中，135平方米的三房成交均价接近9万元/平方米，94平方米的两房成交均价在9.3万元/平方米左右。

“最近成交的都是疫情前已有购买意向的客户，疫情打乱了其购房节奏，现在双方再沟通一下细节就能成交。”小沈表示，现在二手房的议价空间有所松动，一套房子可以谈20万元至30万元，关键还是要看付款方式。不过大部分客户现在仍在观望，疫情会否反复、政策会否变化、未来收入会否下降是他们主要考虑的问题。这次疫情暴露了一些老小区环境设施不佳，居住感受差等痛点，一些住户希望置换到居住条件更好的住宅。当然他们也会审时度势，瞅准时机再出手。

浦东新区蓝村路上某房产中介向记者表示，二手房价格与疫情之前差不多，近段时间客户偶尔会上门，周边挂出来的房源中有2/3是出于改善型置换需求。很多房东需要把自己的房子先卖掉，然后才有能力买自己的目标房源。现在买房都要深思熟虑，能卖掉的都是价格合理的房源。

银行审贷批贷的速度依然很快。小沈告诉记者，现在银行额度充足，正常情况下只要个人征信没问题，购房贷款一整套流程走下来差不多在两个月左右。

“此前我们成交了一套总价3000多万元的翠湖天地的两房，疫情前签的合同，疫情后完成过户，贷款很快就放下来了。”小刘说。

下半年市场有望趋稳

6月16日，国家统计局发布2022年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。就上海来看，5月二手房销售价格环比持平、同比增长3%。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，去年下半年以来，房地产市场下行，叠加疫情反复，市场预期偏弱。当前的主要任务还是要花大力气去推动和扭转市场预期。市场的主体是企业，只有企业的运行进入相对平稳期，大家的预期才会有所改变，这也有利于房地产业的良性循环和健康发展。

上海易居研究院副院长杨红旭认为，当前时点购房者即使有买房欲望，行动起来也没那么快，而且部分小区对于中介带看尚有限制，在一定程度上会制约市场需求的释放。当前各市场主体仍在适应期，预计再过一个月，市场情绪可能会恢复到疫情前的状态。另外，上海的新房市场表现不错，相对而言购房者愿意将更多的注意力放在新房市场，新房热对二手房市场也会产生影响。总之，预计下半年上海的二手房市场会是一个偏稳的态势。

易居企业集团CEO丁祖昱表示，上海二手房市场近期也有成交，主要是一些前期积压的单子以及部分高端项目的少量成交。在丁祖昱看来，当下上海二手房市场成交比较清淡与各方对政策的观望有一定的关系，即疫情后上海会否出台相应的政策。预计下半年上海整体市场会比较平稳，并有望在三、四季度恢复到原来相对正常的市场成交状态。