房地产市场偏冷，稳价促量怎么实现

今年以来，商品房销售面积、销售额都面临较大幅度下降，开发投资增速也大幅放缓。为应对新情况新挑战，多地以支持首套刚性购房需求、合理改善需求、租赁住房需求为着力点，因城施策。

房地产业规模大、链条长、涉及面广，对国民经济有着举足轻重的作用，是支柱产业。“稳经济”中，房地产扮演怎样的角色，如何引导房地产市场良性循环和健康发展？记者专访了浙江工业大学副校长、中国住房和房地产研究院院长虞晓芬。

记者：如何看待当下房地产行业受到的压力和挑战？

虞晓芬：今年上半年，浙江房地产市场回落明显，主要表现为：成交下降、价格回调、土地降温、个别房企资金链断裂等。这些变化，既是过去几年多轮房地产调控政策叠加效应的滞后反应，也与今年以来疫情多点散发和国际动荡局势等带来的经济下行有关。

首先，一方面，经济运行面临较大下行压力，直接降低了居民的购买力和收入预期。另一方面，过去几年房地产市场过热、购房需求透支，叠加大力度房地产调控对房价上涨预期的扭转。多方面因素，促使居民放慢购房脚步，进而影响整个产业的良性循环。

其次，传统的高负债、高杠杆、高周转的“三高”开发经营模式受到挑战。 “三线四档”“两集中”从资金源头上抑制开发商的快速扩张，融资约束突然大幅收紧叠加市场下行，房企资金链两头挤压。

再次，高房价与满足居民美好生活需要的矛盾突出，并抑制潜在购房需求的释放。住房制度改革以来，我省居民住房条件发生了根本性变化，但也必须看到，商品房价格偏高、房价收入比偏高，造成新市民、青年人、部分本地中低收入群体和本地农村迁移居民在城市不仅无力购房，还面临居住拥挤、租房支出压力过大等突出问题，进一步抑制潜在购房需求的有效释放。

记者：房地产作为支柱产业，在稳经济中起到什么作用？

虞晓芬：2009年以来，我国房地产业占GDP的比重一直保持在5%以上，2021年浙江房地产业占GDP的比重为7.21%。房地产在稳经济大盘中，扮演着很重要的角色：在拉动经济的“三驾马车”中，房地产横跨投资与消费两大部门，房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，购房又是大额消费；房地产业对其他产业有较大的拉动作用，用2018年全国投入产出表数据计算，房地产业每增加1个单位产值可以带动其他产业1.69个单位的产值增长。

在当前复杂的国际大背景下，大国经济应更多立足于本国的投资和消费。房地产既是投资部门又是消费部门，既解决民生问题又可以发挥稳经济的作用，应当得到积极支持。

但必须强调，支持房地产发展的前提是落实“房住不炒”，不能再重走过去的老路。各地政府要坚持“稳价促量”——稳房价、稳地价、稳预期；促投资规模、促成交量。对此，各地政府一定要有清醒认识，在鼓励居民合理住房消费的同时，必须坚持“房住不炒”和“三稳”。

记者：房地产政策面上利好不断，是否意味着政策松绑期开始了？

虞晓芬：我不太使用“政策松绑期”这个提法，因为容易引起误解。这次政策调整是对过去宏观调控政策的一个修正，尽可能保持市场稳定中性是不变的目标，不要理解为“政策松绑”意味着政府有意大幅推高市场。

当然，我们知道，维持市场稳定中性是比较难的，中间难免会出现小幅波动。

我们一定要警惕重演2016年暴涨行情，必须坚持“三稳”。近期，我参加多个座谈会，企业家集中反映高房价、高房租加剧用工难、引人难、用工贵。我相信各级政府会做好市场监测，精准施策，既防止市场过度向下波动，也会防止市场向上波动。

记者：在下一步的政策制定和执行中，应注意什么？

虞晓芬：这一轮政策制定和政策执行中，应当在落实“房住不炒”的前提下，坚持以“三稳”为目标，通过重点支持合理住房消费，特别是首套和改善性需求，坚持房地产金融审慎管理，来促进房地产业健康发展。具体如下：

第一，个人住房按揭贷款政策仍有放松空间。金融措施是调节房地产市场最有效的工具。但在执行过程中，银行部门要做好金融审慎管理，严格审核“低首付”购房家庭的偿付能力。

第二，积极发挥住房公积金作用。进一步扩大公积金覆盖范围，适当降低首次购房公积金贷款首付比例，提高贷款支持额度，积极推进公积金证券化。

第三，因城施策，出台激发需求端的地方政策。对商品房库存量大、成交低迷的城市，可以出台阶段性购房券、购房补贴、契税补贴等政策，支持购房落户和城乡居民合理住房需求。可以加大老旧危房改造、城中村拆迁工作力度。

第四，加大保障性住房建设，保障群众住房基本需求。

第五，加大培育区域性的品牌房企。我国房地产市场发展呈现越来越强的区域差异性，只有深耕区域的公司才能深度了解市场特点，更好地防范风险。从本轮房企“爆雷”情况看，全国性大型房企发生债务危机给经济社会带来的影响要远大于区域性的中小房企。各地政府要支持区域性房地产企业走品牌品质发展之路、走诚信经营之路。我建议，建立更完善的房企信用体系，与施工企业工程款按时支付、房产品质量等信息联动管理，将房企“信用分”纳入拿地的前置条件，督促房企诚信经营。